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Gabriel Neu-Janicki

Non réalisation de la condition suspensive et caducité de la promesse

dimanche 2 juillet 2017, par Gabriel Neu-Janicki

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

Une promesse synallagmatique de vente d’un terrain constructible est signée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire dans un délai déterminé, la réitération étant fixée à une date ultérieure.

Les acheteurs obtiennent leur prêt et le permis de construire après le délai fixé à l’acte. Le vendeur refuse de signer l’acte authentique en faisant valoir que la promesse est caduque.

Les acheteurs l’assignent en vente forcée.

La cour d’appel de Chambéry fait droit à leur demande au motif que l’acte de vente prévoit que la caducité ne peut jouer qu’après mise en demeure du vendeur auprès des acheteurs de justifier de la réalisation des conditions et que le vendeur ne justifie pas avoir rempli ces formalités.

La Cour de cassation censure la décision.

Au visa de l’ancien article 1176 du Code civil, elle juge que lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

Sous l’empire de l’ancien article 1176 du Code civil, la promesse de vente, arrivée à son terme, connaît un sort différent selon que la réalisation de la condition suspensive est encadrée ou non dans un délai.

Si, comme dans l’arrêt commenté, les parties ont encadré la réalisation de la condition suspensive dans un délai et qu’elle n’est pas accomplie à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, la promesse est caduque (Cass. 3e civ. 29 mai 2013 n°12-17077).

A l’inverse, la non-réalisation de la condition suspensive au jour fixé pour la réitération de la vente n’entraîne pas la caducité de la promesse si aucun délai n’a été fixé pour la réalisation de la condition et si la date prévue pour la réitération n’a pas de caractère extinctif (Cass. 3e civ. 15 janvier 2014 n°12-28362).

Ces solutions logiques devraient perdurer bien que, depuis la réforme du droit des contrats, les dispositions de l’article 1176 ne figurent plus au Code civil.

Il convient de recommander aux rédacteurs d’actes de fixer des dates butoirs.

A défaut, le juge peut sonder la commune intention des parties pour dégager un délai tacite ou implicite.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2017 n°15-26182

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