Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Le diagnostiqueur doit réparer tous les préjudices subis par l’acquéreur

dimanche 8 janvier 2017, par Gabriel Neu-Janicki

Le diagnostiqueur qui a commis une faute dans la réalisation de sa mission est tenu de réparer l’intégralité des préjudices liés au risque pour lequel il a faussement informé l’acquéreur dès lors qu’ils revêtent un caractère certain.

La vente de tout ou partie d’un immeuble bâti impose l’établissement d’un dossier de diagnostic technique (DDT) par un professionnel certifié (CCH, art. L. 271-6).

En l’espèce, à la suite de la vente d’un immeuble à usage commercial et d’habitation, l’acquéreur découvre la présence de termites.

Or l’état parasitaire réalisé avant cette vente faisait « état d’indices d’infestation » sans pour autant confirmer la présence effective d’insectes vivants. À la suite de cette découverte, l’acquéreur assigne donc les vendeurs en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur en indemnisation de son préjudice.

La cour d’appel rejette l’action en garantie des vices cachés au motif que rien ne démontrait que les vendeurs avaient connaissance avant la vente de la présence de termites vivants. Il n’était également pas démontré qu’ils aient tenté sciemment de les dissimuler par quelque moyen que ce soit. Leur mauvaise foi n’étant pas établie, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne pouvait être écartée.

Concernant la responsabilité du diagnostiqueur, la cour d’appel retient que ce dernier a commis une faute en n’informant pas l’acquéreur de la présence effective des termites. Il est donc tenu de réparer le préjudice découlant de son diagnostic erroné.

La cour limite toutefois la réparation au seul coût du traitement antitermites. En effet, les magistrats du fond retiennent que, si un défaut d’information dû à la faute du diagnostiqueur est établi, il n’est en revanche pas établi que l’acquéreur aurait renoncé à son achat ou aurait demandé une diminution du prix s’il avait été informé de la présence de termites vivants.

Dans son pourvoi, l’acquéreur fait grief à l’arrêt d’appel, d’une part, d’avoir limité la réparation de son préjudice au seul coût du traitement et, d’autre part, d’avoir exclu la demande en garantie des vices cachés.

La Cour de cassation confirme que la clause d’exclusion des vices cachés est applicable, mais casse l’arrêt d’appel au visa de l’article L. 274-1 du code de la construction et de l’habitation au motif que les préjudices résultant de la faute du diagnostiqueur ayant un caractère certain, ils doivent être réparés.

En d’autres termes, l’information d’une absence de risque se meut ainsi en une garantie d’absence de risque

Cette décision confirme l’applicabilité de la clause de garantie des vices cachés en présence d’un diagnostic erroné et précise les règles d’indemnisation du préjudice causé à l’acquéreur par la faute du diagnostiqueur.

Pour mémoire, le diagnostiqueur est contractuellement tenu envers le vendeur de l’immeuble en vertu du contrat d’entreprise qui les unit. Toutefois, aucun lien contractuel n’unit directement le diagnostiqueur à l’acquéreur. En conséquence, l’action de ce denier ne pourra être exercée que sur le terrain délictuel.

En effet, depuis l’arrêt d’assemblée plénière de la Cour de cassation du 6 octobre 2006, le tiers à un contrat peut invoquer tout manquement contractuel qui lui a causé un dommage sur le fondement de la responsabilité délictuelle (Cass., ass. plén., 6 oct. 2006, n° 05-13255).

Pour obtenir réparation, l’acquéreur devra donc prouver dans un premier temps que le diagnostiqueur n’a pas exécuté ses obligations.

En l’espèce, la faute du diagnostiqueur n’est pas contestée puisque ce dernier n’a pas mis en œuvre l’ensemble des moyens dont il disposait pour détecter une éventuelle présence d’insectes vivants.

Cette obligation inexécutée découle notamment de l’arrêté du 28 avril 2007 qui fixe « la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites » dans sa version applicable aux états en cause. La faute étant établie, la question du préjudice et du lien de causalité demeure.

Sur ce point, un arrêt de chambre mixte de la Cour de cassation a fixé les préjudices réparables consécutif à la faute d’un diagnostiqueur immobilier (Cass., ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26686).

En l’espèce, la Cour confirme cette solution. Le diagnostiqueur n’est pas uniquement tenu de procéder au traitement antitermites mais doit indemniser la perte de jouissance et d’exploitation ainsi que la remise en état des éléments en bois détériorés par les insectes puisque ces préjudices revêtent un caractère certain.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 décembre 2016 n°15-20497

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