Avocats à la Cour d’appel de Paris

Vente

Gabriel Neu-Janicki

La mauvaise isolation phonique n’est pas un motif d’annulation de la vente

dimanche 8 mars 2015, par Gabriel Neu-Janicki

L’acheteur ne peut se plaindre de la mauvaise isolation phonique dans un immeuble ancien réhabilité. La médiocre isolation phonique d’un appartement, courante dans un immeuble ancien réhabilité, ne constitue pas une cause de nullité de la vente. Les actions fondées sur le dol, les vices cachés, et le manquement à l’obligation de délivrance sont rejetées.

Les acheteurs d’un appartement dans un immeuble ancien récemment rénové se plaignent de l’insuffisance de l’isolation phonique entre leur bien et celui situé à l’étage supérieur et sollicitent une expertise. Ils assignent le vendeur sur les fondements du dol, du vice caché et du manquement à l’obligation de délivrance.

La cour d’appel de Grenoble ne les suit pas.

Elle exclut le dol en considérant que le simple silence du vendeur au sujet de la médiocre qualité de l’isolation phonique ne peut être considéré comme dolosif puisque, selon l’expert, une telle médiocrité est courante dans ce genre de bien. Elle ajoute que les acheteurs ont pu, par leurs visites, prendre connaissance des caractéristiques acoustiques de l’appartement et n’apportent pas la preuve de manoeuvres dolosives.

Elle écarte tout vice caché au motif qu’il ne ressort pas des conclusions de l’expert que l’appartement est atteint d’un déficit d’isolation phonique suffisamment grave pour compromettre son usage d’habitation.

Elle rejette le manquement à l’obligation de délivrance : les acheteurs ne prouvent pas le défaut de conformité par rapport au descriptif de vente et ne pouvaient prétendre à une qualité acoustique identique à celle fournie par un habitat neuf avec planchers en béton.

La Cour de cassation confirme la décision.

La victime ne peut pas se prévaloir d’un dol s’il est établi qu’elle connaissait l’information qui aurait prétendument vicié son consentement. Dans l’arrêt commenté, les juges écartent le dol en raison des visites effectuées par les acheteurs et des caractéristiques du bien.

Quant au vice caché, s’il doit être inhérent au bien, il peut provenir de facteurs extérieurs, tels que des nuisances sonores. Il a ainsi été jugé que de telles nuisances provenant de la chaufferie située au sein de la copropriété dont dépend l’appartement pouvaient constituer un vice caché (Cass. 3e civ. 6-10-2004 n° 03-12.497 : RJDA 1/05 n° 20).

Enfin, l’immeuble délivré doit être conforme à celui promis et doit correspondre à l’ensemble des spécifications contractuelles. Tel était le cas, dans l’arrêt commenté, au vu du descriptif de vente.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 20 janvier 2015 n° 13-12244

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