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Vente

Gabriel Neu-Janicki

La double punition pour le vendeur récalcitrant : vente forcée et indemnisation

dimanche 8 mars 2015, par Gabriel Neu-Janicki

L’acheteur peut demander en justice l’exécution de la vente et l’application de la clause pénale

L’exécution forcée de la vente n’exclut pas l’application de la clause pénale lorsque celle-ci est prévue en cas de saisine du tribunal aux fins de constatation de la vente. Elle sanctionne alors le retard d’exécution et non l’inexécution.

Après la signature d’une promesse de vente, le vendeur notifie sa renonciation avant la réitération en invoquant la défaillance de l’acheteur, qui n’aurait pas respecté son engagement d’être en possession d’une offre de prêt dans les délais fixés. L’acheteur assigne le vendeur en exécution forcée de la vente et en paiement de la clause pénale.

La cour d’appel de Limoges fait droit à ses demandes. Elle retient que le vendeur ne justifie pas de la défaillance de l’acheteur, qui ne pouvait résulter que d’une mise en demeure infructueuse de réitérer l’acte. Elle relève que le compromis prévoit que la clause pénale est due si l’une des parties saisit le tribunal aux fins de constatation de la vente. Elle en déduit que la clause pénale sanctionne le retard dans l’exécution.
La Cour de cassation confirme la solution.

La clause pénale sanctionne l’inexécution d’une obligation principale : en principe, elle ne peut pas être demandée simultanément à l’exécution de l’obligation principale (C. civ. art. 1129, al. 2). Cependant, la clause pénale peut sanctionner non seulement la défaillance du contractant mais aussi le retard de celui-ci dans l’exécution de la promesse (Cass. 3e civ. 14-5-2013 no 12-18.542 : JCP N 2014 no 1057).

La sanction prend le plus souvent la forme d’un versement proportionné au retard et il s’agit d’une clause pénale moratoire, appelée parfois astreinte. Mais il peut être prévu un montant fixe : tel était le cas en l’espèce, le montant de la clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 21 octobre 2014 n°13-21944

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