Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

L’étendue de la garantie des vices cachés d’un vendeur professionnel

samedi 26 novembre 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Une société civile immobilière (SCI) ayant pour objet statutaire l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers est un vendeur professionnel.

Elle ne peut dès lors se prévaloir d’une clause de non-garantie des vices cachés et doit verser des dommages-intérêts à l’acheteur en sus de la restitution du prix de vente.

Après avoir acquis et fait rénover un immeuble, une SCI avait vendu un des appartements à un particulier.

Invoquant une importante humidité, l’acheteur l’assigna en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés. La cour d’appel fit droit à sa demande au motif que la clause de non-garantie stipulée dans le contrat n’était pas applicable en présence d’un vendeur professionnel.

Cette qualité était contestée par la SCI dans son pourvoi, lequel est rejeté par la troisième chambre civile aux motifs qu’elle résultait des statuts de la société.

L’objet social d’une personne morale permet en effet d’apprécier sa qualité de professionnel de la vente immobilière même lorsqu’elle n’a pas réalisé elle-même les travaux de construction (Civ. 3e, 6 déc. 1989, n° 88-12.985) ou de rénovation.

Peu importe le but spéculatif ou non de la vente (Civ. 3e, 12 mai 2004, n° 02-20911), ce motif étant d’ailleurs jugé surabondant en l’espèce.

Qualifier le vendeur de « professionnel » conduit, comme en l’espèce, à écarter l’application des clauses restrictives de garantie (Civ. 3e, 6 déc. 1989 préc. ; 12 mai 2004).

L’article 1643 du code civil prévoit en effet que le vendeur n’est pas tenu de garantir les vices cachés dont il n’avait pas connaissance si une clause en ce sens a été stipulée.

Or une présomption irréfragable de connaissance des vices de la chose est posée par la jurisprudence concernant les vendeurs professionnels (Civ. 1re, 24 nov. 1954, JCP 1955. II. 8565 ; Com. 27 avr. 1971, n° 70-10.208).

Les clauses exclusives de garantie ne sont ainsi jamais valables lorsque le vendeur est un professionnel que l’acheteur soit un consommateur (la clause étant alors présumée abusive de manière irréfragable en vertu de l’art. R. 132-1 c. com.) ou un professionnel, sauf lorsqu’il est de la même spécialité (Civ. 1re, 20 févr. 1996, n° 93-21128 ; Com. 19 mars 2013, n° 11-26566).

Étant présumé connaître les vices, le vendeur professionnel est en outre tenu, comme en l’espèce, à des dommages-intérêts afin de réparer la totalité du préjudice causé par les vices cachés en vertu de l’article 1645 du code civil (Civ. 3e, 13 nov. 2003, n° 00-22309).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 octobre 2016 n°15-24232

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