Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Expertise et lésion

samedi 19 janvier 2013, par Gabriel Neu-Janicki

Cet article est destiné entre autres aux experts en estimations immobilières. Pour rappel, la nullité d’une rescision pour lésion est mis en oeuvre lorsque le prix de vente est 2,4 fois inférieur à ce qu’il devrait être. Dans le cadre de ce type d’expertise judiciaire, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente, et ainsi retenir comme base de calcul la surface stipulée à l’acte de vente et non celle mentionnée au cadastre.

En l’espèce, une vente d’un terrain est intervenue, puis le vendeur a introduit une action en rescision pour cause de lésion. Le Tribunal a alors prononcé une mesure d’expertise judiciaire en vue de déterminer la valeur du terrain. Au vu du rapport des experts (C. civ., art. 1678), le Tribunal déboute le vendeur.

En l’espèce, pour écarter la lésion, le Tribunal qui a suivi l’avis des experts a retenu la surface de la parcelle telle que figurant sur les documents cadastraux, soit 288 m2 et non celle résultant du titre de propriété désignant une superficie de 310 m2.

En matière de rescision pour cause de lésion, " les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour déterminer, retenir et apprécier les éléments constitutifs de la valeur de l’immeuble vendu " (Civ. 1re, 19 janv. 1966, Bull. civ. I, n° 50 ; Civ. 3e, 19 févr. 1970, Bull. civ. III, n° 129).

Cependant "pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente" (C. civ., art. 1675, al. 1er), donc au moment de la formation du contrat et selon les stipulations de l’acte de vente (Civ. 3e, 6 févr. 1974, Bull. civ. III, n° 68).

Le code civil précise par ailleurs, au titre de la garantie de contenance, que "le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat" (C. civ., art. 1616).

Ainsi, il convient de se référer à la superficie contenue dans le contrat et non celui résultant des documents cadastraux qui ne sont que des documents administratifs et fiscaux ; ils ne constituent pas un titre (pour une illustration, V. Civ. 3e, 1er juill. 2003, n° 02-13.068).

En résumé, les praticiens doivent retenir comme base du calcul la surface stipulée à l’acte et non celle mentionnée au cadastre. La solution présente un vrai intérêt pour le praticien.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 14 décembre 2012 n° 11-21026

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