Avocats à la Cour d’appel de Paris

Vente

Gabriel Neu-Janicki

Exclusion de la véranda dans le calcul de la loi Carrez

samedi 3 octobre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Le vendeur doit supporter une réduction du prix lorsqu’une véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative, a été incluse à tort dans la surface privative et que le certificat de mesurage ne permet pas d’attribuer à tel ou tel lot la différence de surface.

En l’espèce, la superficie privative d’un bien immobilier comprenant plusieurs lots étant inférieure de plus du vingtième à celle figurant sur l’acte de vente, l’acheteur demanda la réduction du prix de vente, en application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La cour d’appel accueillit sa demande aux motifs que la véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative, avait été incluse à tort dans la surface privative dans l’acte de vente.

Un pourvoi fut formé par le vendeur. Selon lui, la différence constatée ne pouvait être imputée qu’à l’un des lots exclus du champ d’application de ce texte, ceci privant de fondement l’action en réduction du prix.

Aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, également appelé « loi Carrez », tout acte de vente portant sur un lot de copropriété doit en effet préciser la superficie de la partie privative, à peine de nullité. Une telle exigence n’est écartée que pour les caves, garages, et emplacements de stationnement et pour les lots dont la superficie est inférieure à huit mètres carrés.

Bien que l’article 46 ne vise expressément que les contrats portant sur « un lot ou une fraction de lot », la Cour de cassation considère qu’il est également applicable, comme en l’espèce, à la vente d’un ensemble de lots de copropriété (Civ. 3e, 28 mars 2007, n° 06-13.796).

La différence de superficie résultait ici de la prise en compte d’une véranda, pourtant construite sur une partie commune objet d’un droit de jouissance privative, alors qu’il est de jurisprudence constante qu’un tel droit ne doit pas être pris en considération, lors du mesurage « Carrez » (V. Civ. 3e, 6 juin 2007, n° 06-13.477), lequel n’est pas un droit de propriété (Civ. 3e, 19 déc. 1990, n° 89-12.526).

Le pourvoi est néanmoins rejeté par l’arrêt rapporté, puisque la véranda n’aurait pas dû être comprise dans la surface privative et que le certificat de mesurage ne permettait pas d’attribuer à tel ou tel lot la différence de surface.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2015, 14-20137

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