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Gabriel Neu-Janicki

Annulation de la vente et restitution des loyers perçus

dimanche 30 mai 2021, par Gabriel Neu-Janicki

En cas d’annulation de la vente d’un bien immobilier, pour obtenir la restitution des loyers perçus par l’acquéreur, le vendeur doit en faire la demande expresse, le juge ne peut d’office le prononcer.

Pour mémoire, si la restitution des fruits générés par le bien depuis la vente constitue une conséquence légale de l’anéantissement du contrat, le juge ne peut la prononcer d’office, dès lors qu’en application des dispositions des articles 549 et 550 du Code civil, une telle restitution est subordonnée à la bonne foi du possesseur.

En effet, aux termes de l’article 549 du Code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.

Récemment, la cour de cassation a rappelé que c’est à compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, que l’acquéreur-possesseur est tenu de restituer les loyers perçus au vendeur qui est redevenu propriétaire (Cour de cassation, 3e chambre civile, 1 Octobre 2020 n°19-20.737).

En l’espèce, par acte notarié du 3 juillet 2015, la SCI a vendu à Mme L. épouse H. un immeuble à usage d’habitation composé de deux appartements.

Invoquant l’absence de raccordement de l’un de ces appartements au réseau d’assainissement collectif et la présence d’étais de chantiers dans des cloisons, Mme L. a assigné la SCI en résolution de la vente pour vices cachés, paiement de frais et indemnisation de ses préjudices.

La SCI fait grief à l’arrêt de limiter à l’immeuble vendu la restitution consécutive à la résolution de la vente, alors « que la restitution des fruits tirés du bien vendu étant une conséquence légale de la résolution de la vente, le juge qui prononce cette résolution est tenu de condamner le vendeur à restituer à l’acquéreur, en même temps que l’immeuble, les fruits de ce dernier entre la date de conclusion de la vente et la date de résolution".

La Cour de Cassation rappelle que si la restitution des fruits générés par le bien depuis la vente constitue une conséquence légale de l’anéantissement du contrat, le juge ne peut la prononcer d’office, dès lors qu’en application des dispositions des articles 549 et 550 du code civil, une telle restitution est subordonnée à la bonne foi du possesseur.

La cour d’appel a relevé que la SCI, qui soutenait que Mme L. ne pouvait à la fois solliciter la résolution de la vente avec les conséquences de droit en termes de restitutions et conserver les loyers perçus et l’avantage fiscal, ne formait cependant aucune demande à ce titre.

En conséquence, la partie demandant la restitution des fruits doit en formuler expressément la demande.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Février 2021 n°20-11.037

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