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Gabriel Neu-Janicki

Nullité du contrat de réservation et conséquences sur la vente

dimanche 27 mai 2018, par Gabriel Neu-Janicki

La nullité du contrat de réservation entraine la nullité du contrat de vente si l’acquéreur n’a pas bénéficié du délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte.

En d’autres termes, l’annulation du contrat préliminaire de réservation, pour lequel l’article L 271-1 du CCH n’a pas été respecté, est susceptible d’entraîner l’annulation de la vente si l’acquéreur n’a pas, lors de celle-ci, bénéficié d’un délai de réflexion.

En l’espèce, après conclusion d’un contrat de réservation portant sur un appartement et une place de stationnement, un réservataire signe une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Contestant les conditions de conclusion de ces contrats, dont l’objectif était la défiscalisation, l’acheteur en réclame l’annulation.

La cour d’appel lui donne gain de cause.

Elle prononce tout d’abord la nullité du contrat de réservation.

Elle estime ensuite que ce contrat, distinct et autonome de la vente, étant nul, l’acheteur se trouvait dans le cas d’un achat en l’état futur d’achèvement non précédé d’un contrat préliminaire.

Il devait dès lors disposer d’un délai de réflexion de dix jours (CCH art. L 271-1, al. 5).

L’acheteur n’ayant pas bénéficié de ce délai, la vente devait être annulée.

La Cour de cassation approuve la solution retenue.

la Cour de cassation énonce pour la première fois que le contrat préliminaire de réservation est un contrat distinct et autonome du contrat de vente. Pour autant, elle a, récemment, déjà tiré les conséquences de cette autonomie et estimé que la nullité du contrat préliminaire était sans incidence sur la validité de l’acte de vente (Cass. 3e civ. 27-04-2017 n° 16-15519).

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation admet néanmoins que la nullité du premier contrat puisse rejaillir sur l’efficacité du second. Pour ce faire, elle approuve les juges du fond d’avoir retenu la nullité de la vente sur le fondement de l’article L 271-1 du CCH. Les juges d’appel ont procédé en trois temps :

  • Le contrat de réservation étant annulé en raison d’une absence de notification, l’acquéreur n’a pu bénéficier du délai de rétractation de 10 jours (CCH art. L 271-1, al. 1) ;
  • Puisque le contrat de réservation est réputé n’avoir jamais été conclu du fait de son annulation, l’acquéreur aurait dû bénéficier du délai de réflexion (CCH art. L 271-1, al. 5) de dix jours ;

En conséquence, l’acquéreur n’ayant pas bénéficié de ce délai de réflexion lors de la conclusion de la vente, il peut en demander l’annulation.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 avril 2018 n°17-13118

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