Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

VEFA et publicité mensongère

lundi 6 avril 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Le délit de publicité mensongère est constitué dès lors que les prévenus qui s’étaient engagés contractuellement à garantir les loyers impayés n’ont pas respecté cet engagement. Les poursuites sont étendues au gérant de fait et de droit. La prescription de cette action commence à courir à compter du moment où les victimes en ont connaissance.

En l’espèce, des parties civiles plaignantes ont acquis en 1999, suivant la formule de « vente en l’état futur d’achèvement », de la société civile immobilière « Résidence du Parc », des lots qualifiés d’appartement ou de studio, dans le programme immobilier « Aquatis », sur le site du Futuroscope.

La commercialisation de cet ensemble immobilier s’est terminée début septembre 1999, et la réception des travaux par les investisseurs est intervenue le 6 avril 2000 ; que M. Y... a signé avec chacun des propriétaires le bail commercial « murs nus » dans lequel figurait, en son article 4, la clause relative à la garantie des loyers.

Il est reproché aux prévenus le délit de publicité mensongère ou de nature à induire en erreur, tant au regard de la nature et de la qualité des biens immobiliers que de la garantie de loyers proposée.

Les prévenus sont poursuivis pour avoir, à l’occasion de la commercialisation de lots d’un ensemble immobilier, commis le délit de publicité mensongère, d’une part, sur la nature et les qualités des biens immobiliers vendus, d’autre part, sur la portée des engagements, laissant croire aux futurs acquéreurs qu’ils bénéficiaient d’une assurance pour perte des loyers.

Pour écarter l’exception de prescription de l’action publique du délit de publicité mensongère, devenu pratique commerciale trompeuse, la cour d’appel énonce que c’est lors du placement en redressement judiciaire d’une société en octobre 2006 que les parties civiles se sont rendu compte de l’absence d’une assurance garantissant les loyers contrairement à ce qui leur avait été annoncé.

Ayant perçu leur loyer jusqu’à cette date, elles n’avaient aucune raison de s’inquiéter sur la réalité des garanties annoncées dans le programme.

Cette décision est justifiée dès lors qu’en matière de publicité de nature à induire en erreur, le point de départ de la prescription de l’action publique est fixé au jour où le délit est apparu et a pu être constaté dans des conditions permettant l’exercice de cette action.

Le dirigeant de fait d’une société et le gérant d’une autre société, également associé à cinquante pour cent d’une société civile immobilière commercialisant un ensemble immobilier, ont été cités du chef de publicité mensongère, d’une part, sur la nature et les qualités des biens immobiliers vendus, d’autre part, sur la portée des engagements, laissant croire aux futurs acquéreurs qu’ils bénéficiaient d’une assurance pour perte des loyers.

La décision de condamnation est justifiée.

En effet, la cour d’appel n’a pas méconnu le principe de la non-rétroactivité de la loi pénale dès lors qu’est caractérisé le délit, qualifié de publicité mensongère par l’article L. 121-1 du Code de la consommation dans sa rédaction en vigueur au moment des faits, puis qualifié de pratique commerciale trompeuse dans sa rédaction issue de la loi du 3 janvier 2008, dont elle a déclaré coupable les prévenus.

Cour de cassation, criminelle, Chambre criminelle, 24 mars 2015, 14-82166

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