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Gabriel Neu-Janicki

Obligation de résultat du promoteur

samedi 28 septembre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

Le promoteur est tenu, avant réception, d’une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices. Les acquéreurs successifs d’un immeuble peuvent engager la responsabilité contractuelle des constructeurs car elle accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire.

Un contrat de vente a été conclu entre une société civile immobilière (SCI) et divers acquéreurs. Ces derniers, victimes d’infiltrations et de non-conformités, furent représentés par le syndicat des copropriétaires aux fins d’assignation des différents intervenants à l’acte de construire, en vue d’obtenir réparation des désordres.

Sur l’obligation du promoteur de livrer un immeuble exempt de vices

À l’égard du maître d’ouvrage, l’obligation de résultat qui pèse sur l’entrepreneur avant réception (Civ. 3e, 8 nov. 2005, n° 04-18.305), est étendue par la jurisprudence au promoteur qui doit livrer un ouvrage exempt de vices.

En l’espèce, la SCI arguait de l’absence d’imputabilité des désordres en ce qu’elle n’avait pas participé matériellement à l’acte de construire et de l’absence de faute à l’origine des désordres litigieux. En visant l’article 1147 du code civil, la Cour de cassation établit "qu’avant réception, le promoteur est tenu de l’obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices".

Ce régime se distingue ainsi de celui applicable aux dommages intermédiaires, toujours sur le fondement du droit commun, mais qui n’engage la responsabilité du constructeur comme du promoteur que pour faute prouvée (récemment Civ. 3e, 13 févr. 2013, n° 11-28.376 ; 14 déc. 2010, n° 09-71.552).

Il convient de rappeler qu’une décision de 2010 avait affirmé que : "quelle que soit la qualification du contrat, tout professionnel de la construction étant tenu, avant réception, d’une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l’ouvrage (...)" (Civ. 3e, 27 janv. 2010 -Bull. civ. III, n° 22).

La difficulté demeure alors de parvenir à justifier pareille distinction de régime, d’une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de tout vice, anéantie à compter des opérations de réception des travaux, alors même que l’on reste sur le fondement du droit commun de l’article 1147 du code civil.

L’autre point marquant de cette décision est la transmission de l’action dont dispose le vendeur aux acquéreurs successifs en raison des dommages affectant l’immeuble antérieurement à la vente. La Cour de cassation, au visa de l’article 1147 du code civil reconnaît que les acquéreurs successifs ont qualité pour agir contre les constructeurs et ce, même si le vendeur avait au préalable déjà exercé une action en réparation à leur encontre : l’action en "responsabilité contractuelle de droit commun accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire".

Désormais, la transmission des actions du vendeur-maître d’ouvrage à l’acquéreur dans le domaine de la vente est unifiée : de la même façon qu’il est titulaire de l’action en garantie décennale (Civ. 3e, 23 sept. 2009, n°Bull. civ. 2009, III), il l’est aussi pour l’action en responsabilité contractuelle de droit commun.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 10 juill. 2013n° 12-21910

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