Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Mise en oeuvre de l’action en nullité pour défaut de garantie intrinsèque d’achèvement

dimanche 1er novembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

L’action en annulation du contrat de VEFA pour défaut de fourniture d’une garantie d’achèvement est conditionnée à l’inachèvement de l’immeuble à la date de l’acte introductif d’instance. La nullité du contrat de VEFA entraine également la nullité du contrat de prêt.

Cette décision a été rendue sous l’empire de l’ancienne disposition relative à la garantie intrinsèque.

En effet, la garantie intrinsèque a été supprimée par l’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de VEFA, entrée en vigueur pour les contrats portant des opérations dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015. Ainsi dorénavant, seules pourront être constituées une « garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement » (CCH, art. L. 260-10-1).

La garantie d’achèvement sera donc exclusivement extrinsèque et devra faire l’objet d’une attestation établie par le garant et annexée au contrat (CCH, art. L. 261-11, d).

En l’espèce, dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur une maison à usage d’habitation et des emplacements de stationnement, le vendeur n’avait pas constitué de garantie intrinsèque d’achèvement, violant les prescriptions impératives des articles L. 261-11 et R. 261-18 du code de la construction et de l’habitation.

Or, cette garantie a pour objet de permettre le financement de l’achèvement de l’immeuble lorsque le vendeur est défaillant.

À défaut de constitution en l’espèce, les acquéreurs ont sollicité l’annulation de l’acte authentique et dans ce prolongement, la résolution du prêt souscrit pour le financement des lots. Pour ce faire ils ont intenté une action à l’encontre des différents acteurs de l’opération immobilière : le vendeur, le banquier et le notaire.

En l’occurrence, la question soulevée avait trait à la prescription de l’action. Le vendeur et le notaire prétendaient que l’achèvement de l’immeuble à la date où le juge devait statuer faisait obstacle à la recevabilité de l’action. En l’espèce trois ans s’étaient écoulés entre la formation du contrat et l’assignation introductive d’instance. Or à cette dernière date l’immeuble n’était pas achevé. Il revenait donc à la Cour de cassation de déterminer si la recevabilité de l’action en nullité devait s’apprécier au jour de l’assignation ou à la date à laquelle il devait être statué. La réponse était lourde de conséquences car l’immeuble avait été achevé entre l’assignation et le premier jugement.

La Cour de cassation rejette le pourvoi : c’est l’état d’avancement de l’immeuble à la date de l’acte introductif d’instance qui détermine la recevabilité de l’action.

La Cour régulatrice accueille donc la demande et prononce la nullité du contrat, faute pour le vendeur d’avoir constitué une garantie d’achèvement et pour le notaire faute d’avoir dressé l’acte authentique sans cette garantie.

C’est donc en toute logique que le contrat de VEFA est annulé.

S’agissant par ailleurs du prêt destiné à l’acquisition du bien, il est également annulé conformément à une jurisprudence constante. (Civ. 1re, 18 juin 1996, n° 94-16.456, Bull. civ. I, n° 262 ; 1er mars 2005, n° 03-10.456, Bull. civ. I, n° 108).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 septembre 2015, 14-12845

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