Avocats à la Cour d’appel de Paris

Responsabilité des Notaires

Gabriel Neu-Janicki

Responsabilité pour défaut de devoir de conseil et de mise en garde

dimanche 27 mai 2018, par Gabriel Neu-Janicki

A peine d’engager sa responsabilité pour défaut à son devoir de conseil à l’égard de l’acquéreur, le notaire doit s’assurer qu’en cas de travaux de rénovation, il doit mettre en garde l’acquéreur sur la nécessité de s’assurer de leur achèvement.

La Cour de Cassation considère que :

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.

S’agissant de la vente d’un studio dans un immeuble destiné à devenir une résidence services pour seniors, ayant procédé à l’interprétation, exclusive de dénaturation, des clauses de l’acte authentique de vente, rendue nécessaire par leur imprécision et leur manque de clarté, la cour d’appel a prononcé la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue.

Cette nullité a été prononcée en raison de la croyance erronée de l’acquéreur sur l’état de rénovation du bien, au jour de la conclusion du contrat, au regard de l’usage en vue duquel il avait décidé de s’engager, consistant en son exploitation commerciale selon le statut du loueur professionnel en meublé, dès l’entrée en jouissance, et en la signature immédiate d’un bail au profit de la société d’exploitation, objectif dont les notaires étaient dûment informés.

Par voie de conséquence, la cour d’appel a prononcé la résolution du contrat de prêt immobilier, condamné l’acquéreur à rembourser une certaine somme au prêteur et constaté qu’il ne pouvait obtenir la restitution du prix de vente en raison de l’impécuniosité du vendeur.

Après avoir relevé la mention de l’acte selon laquelle le prix de vente avait été arrêté, en considération de l’exécution par le vendeur de divers travaux de rénovation, l’arrêt retient que les notaires ont failli à leur devoir de conseil à l’égard de l’acquéreur en ne le mettant pas en garde sur la nécessité de s’assurer de leur achèvement, compte tenu des risques de l’opération dépourvue de toute garantie spécifique, et en se contentant d’annexer à l’acte instrumenté un descriptif sommaire de ceux-ci, lequel n’était pas visé à l’avant-contrat, élément pourtant de nature à susciter un doute sur leur accomplissement qui conditionnait l’usage particulier précédemment énoncé.

De ces seules constatations et énonciations, la cour d’appel a pu déduire que les notaires avaient commis une faute en lien de causalité avec le préjudice subi par l’acquéreur.

Cour de cassation, 1re chambre civile, 3 Mai 2018 - n° 16-21872

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