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Gabriel Neu-Janicki

Vente réalisation de la condition

samedi 29 janvier 2011, par Gabriel Neu-Janicki

La condition n’est pas réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d’une impossibilité juridique.

Une vente est conclue sous condition de l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire un immeuble à usage d’habitation d’une surface de 550 m2. Or, l’acheteur ne va pas déposer de demande de permis de construire avant la date prévue à l’acte, ayant appris par la suite que le plan d’occupation des sols de la commune limitait de toute façon "la surface habitable autorisée" à 245 m2, puis, face à la résistance du vendeur, va assigner celui-ci en restitution du dépôt de garantie versé. La cour d’appel fait droit à cette demande, le pourvoi formé contre cet arrêt est rejeté.

La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de juger qu’une impossibilité juridique peut procéder d’une règle d’urbanisme (jugeant que le projet immobilier défini dans la convention était impossible à réaliser dès l’origine en vertu d’une réglementation d’urbanisme étrangère à la volonté des parties, V. Civ. 3e, 3 févr. 1982, D. 1982. IR 228).

Dès lors, dans l’espèce annotée, la question peut être ainsi formulée : peut-on reprocher au débiteur de l’obligation une absence de diligence, tenant en un défaut de dépôt d’une demande de permis de construire, lorsqu’il est certain, dès l’origine, du fait de la réglementation d’urbanisme, que l’événement (octroi du permis) ne pourra pas intervenir ?

Une réponse négative est bien entendu apportée par la jurisprudence car ce n’est pas le débiteur de l’obligtion qui en a empêché l’accomplissement mais une règlementaion tierce, qui même si le permis de construire avait été déposé n’aurait pas permis la réalisation de la condition.

Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 15 décembre 2010 n° 10-10473

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