Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Responsabilité du notaire et risque d’annulation d’une convention de servitude

dimanche 6 novembre 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Le défaut d’information et de conseil du notaire sur le risque d’annulation d’une servitude entraînant la moins-value d’une propriété constitue pour l’acquéreur une perte de chance de renoncer à l’acquisition de l’immeuble litigieux ou de l’acquérir à moindre prix.

Pour rappel, en présence d’un risque d’annulation d’une convention, il appartient au notaire « d’éclairer les parties et d’attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique » (Civ. 1re, 19 déc. 2006, n° 04-14.487 ; ou encore Civ. 1re, 9 déc. 2010, n° 09-70.816, AJDI 2011. 159).

Dès lors, l’envoi d’un projet d’acte et d’une reconnaissance d’avis donné préalablement à la vente s’impose, la faute éventuelle du client ne dispensant pas le notaire de son devoir d’information et de conseil (Civ. 3e, 4 févr. 2014, n° 12-21429).

En l’espèce, par acte du 3 juillet 2003 reçu par M. B..., notaire, M. X... a vendu à M. et Mme Y... une parcelle cadastrée AN n° 300.

Aux termes de cet acte, il a été fait mention, au profit de la parcelle vendue, d’une servitude d’usage et d’agrément exclusif et perpétuel sur une partie de la parcelle cadastrée AN n° 301, demeurée la propriété de M. X...

En 2006, M. X... a vendu la parcelle AN n° 301 à M. et Mme Z... et à M. A...

En 2010, ceux-ci ont assigné M. et Mme Y... en annulation de la clause de servitude, en démolition de divers ouvrages édifiés sur la parcelle AN n° 300 et en indemnisation des préjudices subis. M. et Mme Y... ont alors appelé le notaire instrumentaire et M. X... en garantie, et M. X... a appelé en garantie ce dernier.

Par un arrêt du 12 juin 2014, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a débouté M. X et M. et Mme Y... de leurs prétentions à l’encontre du notaire.

Ces dernières s’analysaient en une perte de chance d’acquérir leur terrain à moindre prix pour les époux Y... et en une perte de chance pour M. X... d’éviter de voir sa responsabilité engagée à l’égard de M. et Mme Y...

Au visa de l’article 16 du code de procédure civile, la haute juridiction censure l’arrêt au motif que les juges du fond auraient dû, en raison du principe du contradictoire, inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d’office.

La Cour de cassation, à l’instar de l’arrêt du 17 février dernier, exerce ainsi un contrôle du respect du contradictoire par les juges du fond (Civ. 1re, 17 févr. 2016, n° 15-10.009, AJDI 2016, obs. J.-P. Borel, à paraître).

Sur le fond, la qualification de perte de chance est favorable au notaire instrumentaire ; elle réduit le montant du préjudice indemnisable et permet d’écarter le principe d’une réparation intégrale (Crim. 18 févr. 2014, n° 12-87.629).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 février 2016, 14-22777

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