Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

L’obligation d’information du notaire sur les conséquences fiscales

dimanche 3 juillet 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Si le notaire avait rempli son obligation d’information sur les conséquences fiscales de la vente, le vendeur aurait pu y renoncer, la différer ou en modifier les conditions financières, n’étant plus engagé dans les termes d’une promesse devenue caduque.

En l’espèce, par acte sous signature privée du 30 octobre 2007, un particulier consent à la Safer du Languedoc-Roussillon une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier.

La vente définitive est signée par acte notarié du 17 décembre 2007 au profit d’un autre particulier, attributaire substitué à la Safer en application de l’article L 141-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Après la vente, le vendeur se trouve assujetti au paiement de la TVA et de pénalités de retard pour un montant total de 368 943 euros, alors même qu’il était stipulé tant dans l’avant-contrat que dans l’acte de vente définitif que le prix de vente n’était pas soumis à cette taxe.

Le vendeur assigne alors le notaire en responsabilité civile professionnelle.

Ce dernier est condamné par les juridictions du fond à payer au vendeur, en réparation de son préjudice, 100 000 €, outre les intérêts.

Dans son pourvoi, le notaire reproche à la cour d’appel d’avoir retenu sa responsabilité partielle, alors même que la vente a été négociée par le vendeur directement avec l’aide d’agences immobilières et que l’avant-contrat a été signé sous seing privé sans son aide.

Il souligne que le fait d’avoir élu domicile en son étude lors de l’avant-contrat ne préjugeait pas de la réception de cet acte par ses soins.

Les parties s’étant ainsi définitivement engagées avant même l’intervention du notaire, la faute de ce dernier n’est pas la cause du préjudice subi.

Se posait par ailleurs, au cas particulier, une difficulté concernant la levée de l’option résultant de la promesse de vente.

La Safer a effectivement levé l’option d’achat dans le délai imparti par la promesse, mais en qualité de mandataire de la personne substituée en vertu de l’article L 141-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Ce n’est que dans l’acte définitif de vente qu’il est mentionné que l’acquéreur lève l’option, soit deux jours après l’expiration du délai fixé par la promesse de vente.

Le notaire critique l’arrêt d’appel pour ne pas avoir vérifié l’existence et la validité d’un mandat de l’acquéreur au profit de la Safer afin de lever l’option en son nom. La décision de la cour d’appel serait donc privée de base légale.

La première chambre civile de la Cour de cassation rejette l’argumentation.

Elle approuve les juges du fond d’avoir retenu que la promesse était caduque au jour de la signature de l’acte de vente, l’option ayant été levée tardivement.

Dès lors, si le notaire avait rempli son obligation d’information sur les incidences fiscales de la vente, le vendeur aurait pu y renoncer, la différer ou en modifier les conditions financières, n’étant plus engagé dans les termes d’une promesse devenue caduque. Le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi est donc établi.

Tant les juridictions du fond que la Cour de cassation laissent naturellement à la charge du vendeur le montant de l’impôt dû à raison de la TVA. Mais elles l’indemnisent du préjudice résultant de la perte de chance de ne pas poursuivre la vente, s’il avait reçu toutes informations utiles sur la fiscalité qui s’y appliquait.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 mars 2016 n°15-16098

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