Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Garantie d’éviction et responsabilité du notaire

mardi 13 janvier 2009, par Gabriel Neu-Janicki

La découverte d’un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, constitue un trouble actuel obligeant le vendeur à en garantir l’acquéreur. Le notaire doit vérifier la réalité des titres qui lui sont soumis ou qui sont disponibles.

La Cour de cassation rappelle le caractère nécessairement actuel du risque d’éviction et confirme l’engagement de la responsabilité notariale sur le fondement d’un manque d’investigation quant à la détermination du droit de propriété.

Même si l’article 1626 du code civil n’en faitpas expressément mention, le vendeur est garant de l’éviction ou du risque d’éviction subi par l’acheteur, que ce soit de son fait personnel ou du fait d’un tiers.

En l’espèce, l’acte de vente d’un terrain avait été établi par acte notarié. Pour autant, le conservateur des hypothèques avait refusé de le publier en raison de la revendication par un tiers de droits sur cette parcelle.

La Cour décide ainsi que "la découverte d’un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur, constitue un trouble actuel, et obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir l’acquéreur, avant même qu’intervienne un jugement le constatant".

Concomitamment à la résolution du contrat, la responsabilité du notaire ayant rédigé l’acte de vente avait été engagée au visa de l’article 1382 du code civil.

Il lui était reproché de ne pas avoir mené les investigations nécessaires à l’établissement de la réalité du droit de propriété. Le notaire s’était limité à produire une lettre émanant du service des domaines mentionnant que le vendeur était le seul propriétaire des terres, alors qu’il est tenu de procéder à des recherches avant d’authentifier un acte, quel qu’il soit.

Si cette obligation ne l’oblige pas à se déplacer sur les lieux pour procéder à une vérification matérielle, la jurisprudence lui impose de vérifier la réalité du droit de propriété au moyen d’actes et de documents (Civ. 1re, 7 févr. 1990, JCP N 1990. II. 125, note Pillebout ; V. aussi de Poulpiquet, op. cit., n° 280).

La Cour de cassation met en cause la responsabilité du notaire aux motifs qu’"il appartenait au notaire de vérifier la réalité des titres qui lui étaient soumis ou qui étaient disponibles".

Ainsi, "toute attitude négligente dans la recherche d’indices permettant de douter de l’exactitude ou de l’étendue du droit de propriété transmis est constitutive d’une faute professionnelle"(Civ. 1re 13 nov. 1991, Defrénois 1992, art. 35212, n° 17, obs. Aubert). En l’occurrence, la Cour estime que les juges du fond ont pu souverainement retenir que le courrier"ne pouvait contenir de garanties suffisantes eu égard à son ancienneté et à la formule de réserve qu’il contenait" (Source : Dalloz)

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 décembre 2008 n°07-14545

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