Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Devoir de conseil et d’information sur les risques économiques de la conclusion de l’acte de vente

lundi 16 mai 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Dans le cadre de l’acquisition de biens immobiliers exploités en EPHAD sous forme de louer en meublé, le notaire a une obligation d’information et de conseil sur les risques d’une opération que fait courir la conclusion d’un acte de vente alors qu’il a connaissance de l’existence du bail consenti antérieurement à une autre société qui versait au vendeur un loyer inférieur à celui que celui-ci s’engageait à payer aux sociétés.

En l’espèce, un ensemble immobilier à usage d’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) a été loué en vertu d’un bail renouvelé à compter du 1er février 2000 ;

Le bailleur a vendu l’ensemble immobilier, lequel a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division avant d’être revendu par lots à huit sociétés qui ont ensuite donné à bail leurs lots respectifs au vendeur, en vue de bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé professionnel

Le preneur a cessé de payer les loyers dus et a été placée en redressement, puis en liquidation judiciaire

Reprochant au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil en omettant de les informer que les lots qu’elles avaient acquis avaient précédemment été donnés en location, les sociétés ont assigné en responsabilité la SCP de notaires et son assureur.
Ayant relevé qu’aux termes des actes de vente litigieux, chacune des sociétés rappelait qu’elle acquérait des logements en vue d’exercer une activité d’exploitation d’EHPAD consistant dans la location meublée de logements avec fourniture de différents services ou prestations à la clientèle et qu’à cette fin, elle devait signer concomitamment à l’acquisition des biens, un bail commercial en meublé au profit du vendeur pour une durée de douze années à compter de sa prise d’effet, la cour d’appel a retenu à bon droit que le notaire était tenu d’informer lesdites sociétés de l’existence du bail, dont il avait connaissance, précédemment consenti sur ces mêmes biens, lequel faisait obstacle à la signature, avec le vendeur, des contrats de location envisagés, et qu’en gardant le silence sur l’existence du bail consenti antérieurement à une autre société qui versait au vendeur un loyer inférieur à celui que celui-ci s’engageait à payer aux sociétés, il avait contribué à la mise en place d’une opération structurellement déficitaire et exposé les sociétés au risque de défaillance de leur cocontractant, qui s’était réalisé.

Elle en a exactement déduit qu’en omettant de délivrer cette information, le notaire avait manqué à son obligation de conseil, de sorte que les sociétés avaient été privées de la possibilité d’apprécier les risques que leur faisait courir la conclusion de l’acte dans ces conditions et, par suite, de contracter en connaissance de cause.

Tenant compte du rapport d’expertise produit aux débats par la SCP de notaires et son assureur, elle a souverainement évalué le préjudice résultant de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

Cour de cassation, civile, 1ère Chambre civile, 14 avril 2016, n°15-13224, n°15-13225, n°15-13226, n°15-13227, n°15-13228, n°15-13229, n°15-13230, n°15-13231

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