Avocats à la Cour d’appel de Paris

Prêt immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Effet de l’anéantissement rétroactif d’un prêt sur une hypothèque

samedi 15 novembre 2008, par Gabriel Neu-Janicki

L’étude des effets de l’anéantissement des contrats de restitution sur les garanties des parties est toujours riche d’enseignements. En la matière, la jurisprudence de la Cour de cassation reste remarquablement constante en laissant survivre l’obligation de restitution jusqu’à ce que les parties aient été remises dans l’état dans lequel elles se seraient trouvées si le contrat n’avait pas été conclu.

En l’espèce, un contrat de prêt avait été conclu en vue du financement de l’acquisition de plusieurs lots en état futur d’achèvement. Le prêteur avait obtenu qu’une hypothèque soit inscrite sur les lots pour s’assurer du paiement de l’obligation de restitution de l’emprunteur.

Ayant obtenu la résolution du contrat de vente pour défaillance du promoteur, l’emprunteur a sollicité l’anéantissement du contrat de prêt et des garanties afférentes.

Dans un ensemble contractuel, l’anéantissement d’un contrat entraîne en principe celui des autres, bien que la concordance des sanctions ne soit pas toujours respectée.

Au cas particulier, les juges du fond (Poitiers, 9 mai 2007) ayant anéanti les contrats de l’ensemble, ils avaient ordonné le remboursement des sommes et avaient également rejeté la demande en maintien des garanties formulée par la banque. Celle-ci s’est donc pourvue en cassation car l’arrêt d’appel faisait fi d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation favorable à la position de la banque.

On rappellera que la Cour de cassation considère qu’ "un contrat de prêt ayant été annulé, l’obligation de restituer inhérente au contrat demeure valable tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de la convention" (Com. 17 nov. 1982, D. 1983. Jur. 527, note Contamine-Raynaud ; JCP 1984. II. 20216, note Delebecque et Mouly ; Civ. 1re, 1er juill. 1997, D. 1998. Jur. 32, note Aynès).

L’intérêt majeur de cette jurisprudence se trouve dans le maintien des intérêts et du terme affecté à la créance de remboursement. En effet, en laissant subsister la dette originale, on lui préserve ses modalités.

Une autre facette de cette jurisprudence est révélée par le maintien des garanties accessoires à la créance de restitution. Il est aujourd’hui constant que, dans de telles circonstances, la haute Cour laisse subsister le cautionnement accessoire à la dette de restitution (Com. 17 nov. 1982, préc. ; Civ. 1re, 25 mai 1992, Bull. civ. I, n° 154 ; JCP 1992. I. 3608, obs. Fabre-Magnan ; RTD civ. 1992. 799, obs. Bandrac).

Dans l’arrêt rapporté, le caractère accessoire de l’hypothèque ne laissait guère de doute quant à l’issue du litige devant la Cour de cassation. De fait, la troisième chambre civile casse l’arrêt d’appel et prononce le maintien de l’obligation de restitution et des garanties y afférant.

Le raisonnement de la Cour débouche toutefois sur une situation singulière puisqu’elle laisse à titre de garantie au prêteur une hypothèque sur un bien qui n’est plus la propriété de l’emprunteur et dont la valeur est douteuse (s’agissant d’un lot dont l’état d’achèvement est incertain eu égard à la défaillance du promoteur).

Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 5 novembre 2008 n°07-17357

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