Avocats à la Cour d’appel de Paris

Fiscalité

Gabriel Neu-Janicki

Prélèvements sociaux sur les plus values immobilières

dimanche 7 novembre 2010, par Gabriel Neu-Janicki

Nombre de nos clients nous ont interrogé sur les diverses solutions envisageables face à la menace de l’assujetissement des plus values immobilières aux prélèvements sociaux même lorsque le bien immobilier est détenu depuis plus de 15 ans. En effet, la crainte d’une "taxation" semble s’être transformée en réalité.

Jusqu’à présent la plus-value brute réalisée lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (CGI art. 150 VC) ne subissait aucune taxation, imposition ou prélèvement après 15 années de détention.

Seule la fraction des plus-values imposables était soumise aux prélèvements sociaux.

Les députés viennent de voter un alignement des règles applicables aux plus-values immobilières et des règles applicables aux plus-values mobilières. En d’autres termes, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2011, les plus-values immobilières seraient assujetties aux prélèvements sociaux pour leur montant avant application de l’abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

Les exonérations d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux liées à la cession de la résidence principale (CGI art. 150 U-II) ou d’un montant inférieur ou égal à 15.000 € (CGI art. 150 U-II 6°) seraient maintenues.

Cette même règle s’appliquerait également aux plus-values professionnelles portant sur les immeubles.

Ainsi en cas de cession d’un bien détenu depuis plus de quinze ans et qui ne serait pas la résidence principale du vendeur, il n’y aurait pas d’impôt sur la plus-value mais les prélèvements sociaux s’appliqueraient (12,1%) sur la plus value brute.

SOLUTION :

Voici une solution à appliquer avant le 31 décembre 2010, que vous soyez professionnel ou particulier, si vous détenez le bien immobilier depuis plus de 15 ans, nous vous invitons à l’apporter à une SCI. Cela vous permettra de le vendre en 2011 sans être soumis aux prélèvements sociaux.

Exemple :

Monsieur Dupont a hérité et acheté il y a plus de 15 ans deux biens immobiliers chacun pour une valeur de 400.000,00 euros. Leur valeur respective au 1er novembre 2011 a été déterminée à 1.000.000,00 euros.

Monsieur Dupont décide d’apporter ces deux biens immobiliers à une SCI avant le 31 décembre 2010 pour une valeur de 1.000.000,00 euros chacun. Puis décide de les mettre en vente en 2011.

Hypothèse n°1 :

Chaque bien immobilier est vendu 1.000.000,00 euros. Comme ces biens ont été apportés à une SCI, la plus value réalisée est de 0 euros. Par conséquent, il n’y aura aucun assujettissement aux prélèvements sociaux au taux de 12,1%.

Hypothèse n°2 :

Chaque bien immobilier est vendu à 1.100.000,00 euros. La plus value réalisée sera donc de 200.000,00 euros assujettie aux prélèvements sociaux d’un montant de 12,1% soit :

200.000,00 x12,1% = 24.200,00 euros

Ainsi, il vaudra mieux apporter les biens immobiliers à la valeur a laquelle le propriétaire souhaite les vendre.

Attention, cette solution doit être la conséquence d’une démarche autre que fiscale sous risque de voir requalifier l’opération en abus de droit

Cette position n’a de raison d’être que jusqu’au 31 décembre 2010 et si les plus values sont assujetties aux prélèvements sociaux généralisés.

Hypothèse n°3 :

Monsieur Dupont n’a apporté aucun de ses biens à une SCI et décide de les vendre en 2011 chacun pour 1.000.000,00 euros. Monsieur Dupont sera donc assujetti aux prélèvements sociaux sur la plus value brute réalisée sur chaque vente :

- Appartement n°1 : 1.000.000,00 - 400.000,00 = 600.000,00 euros

 600.000,00 x 12,1% =x 12,1% = 72.600,00 euros

- Appartement n°2 : 1.000.000,00 - 400.000,00 = 600.000,00 euros

 600.000,00 x 12,1% =x 12,1% = 72.600,00 euros

Au total, Monsieur Dupont devra payer la somme de 145.200,00 euros de prélèvements sociaux contre 0 euros dans l’hypothèse où il aurait apporté ses biens à une SCI avant le 31 décembre 2010 pour une valeur de 1.000.000,00 euros chacun.

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