Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Sort des travaux irréguliers sur les parties communes

dimanche 11 mars 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Le juge des référés peut ordonner la cessation des travaux portant sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et la remise en état des lieux dès lors qu’il s’agit de la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble.

En l’espèce, les consorts X..., propriétaires indivis d’un local commercial situé dans un immeuble en copropriété et donné à bail à une société qui a, par la suite, cédé son fonds de commerce à la société Maison Paris 10, laquelle y exploite une activité de restauration, ont assigné celle-ci en cessation des travaux de remplacement du conduit d’évacuation des fumées et en remise en état des lieux ; que le syndicat des copropriétaires du [...] est intervenu volontairement à l’instance.

En droit, le juge des référés peut statuer sur le sort des travaux affectant les parties communes entrepris par un copropriétaire sans autorisation de l’assemblée générale.

Ces travaux irréguliers constituent un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 du code de procédure civile (Civ. 3e, 6 mars 1991, n° 89-20.763 ; 7 sept. 2017, n° 16-17.825).

La Cour de cassation rappelle que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier la réalité de l’infraction et prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour y mettre fin.

Le présent arrêt confirme la condamnation de remise en état des lieux prononcée contre l’exploitant d’un local commercial, qui avait entrepris des travaux de pose d’un nouveau conduit sur les parties communes sans avoir recueilli au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Pourtant, l’exploitant soulevait que l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ne constituait pas un trouble manifestement illicite, dès lors que les travaux consistaient à remplacer un conduit préexistant vétuste et dangereux.

Or, il suffit que le juge constate la violation incontestable et évidente d’un droit pour que le caractère manifestement illicite soit constitué.

La jurisprudence est sans égard pour les circonstances.

Le copropriétaire ne peut pas invoquer le caractère urgent (Civ. 3e, 8 nov. 2006, n° 05-19.141) ou nécessaire des travaux (Civ. 3e, 2 mars 2005, n° 03-20.889 : percement d’une trémie pour remettre l’immeuble en conformité avec l’état descriptif de division).

Peu importait donc également qu’une régularisation soit a posteriori possible. Au jour où la sanction est demandée, l’infraction existe.

Le juge ne peut pas se substituer ou anticiper une éventuelle décision de l’assemblée générale, qui seule peut ratifier les travaux illicites (Civ. 3e, 19 déc. 2007, n° 07-13.788).

En conséquence, le locataire n’a pas eu d’autres choix que de remettre les locaux en l’état initial.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 février 2018 n°16-17759

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