Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Responsabilité du syndic et travaux urgents

dimanche 16 décembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Le syndic de copropriété, tenu de faire procéder de sa propre initiative, compte tenu de l’urgence, au remplacement de la porte d’entrée, doit répondre des conséquences d’un incendie volontaire s’il est la conséquence de l’absence de dispositif de fermeture de l’immeuble.

En l’espèce, un syndicat des copropriétaires assigne son ancien syndic en indemnisation des travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à la survenance d’un incendie volontaire.

La cour d’appel rejette la demande, au motif que s’il a manqué à son obligation de faire procéder, de sa propre initiative, compte tenu de l’urgence au remplacement de la porte d’entrée nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic, tenu d’une obligation de moyen, avait fait de nombreuses diligences pour améliorer la sécurité de l’immeuble mais la situation ne pouvait être traitée efficacement sans l’intervention des services de la ville et de la police avec lesquels il était en lien.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel aurait dû rechercher si le défaut de remplacement de la porte d’entrée, nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, n’avait pas été de nature à permettre l’incendie.

Pour mémoire, la mission du syndic est en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18).

Lorsqu’il commet des fautes dans l’exercice de sa gestion à l’égard du syndicat des copropriétaires, la responsabilité du syndic est engagée sur un fondement contractuel (Cass. 3e civ. 10 octobre 1990 n°88-19.885  ; Cass. 3e civ. 23 juin 1999 n° 97-17.085), et à l’égard des copropriétaires, avec lesquels il n’est pas lié par un contrat de mandat, sur un fondement délictuel.

Sa responsabilité est notamment encourue en cas de carence dans l’exécution de travaux urgents : en effet, le pouvoir d’initiative du syndic, normalement limité aux travaux d’entretien courant et aux menues réparations, est étendu en cas d’urgence, notion dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ. 12 mai 1993 n°91-19.946), lorsque les travaux sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à la garantie de la sécurité des personnes.

Dans ce cas, il a l’obligation d’agir avant même la convocation de l’assemblée générale (Cass. 3e civ. 12 janvier 1994 n°91-10.704 s’agissant du défaut d’étanchéité d’une toiture-terrasse  ; Cass. 3e civ. 10 janvier 2012 n°10-26.207).

Il doit toutefois en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 37, al. 1).

Sa responsabilité est régulièrement engagée pour manquement à son obligation de faire procéder à des travaux urgents (Cass. 3e civ. 28 janvier 2016 n°14-24.478  ; Cass. 3e civ. 6 juillet 2017 n°16-18.950).

En l’espèce, il n’était pas contesté que le syndic avait manqué à son obligation de conservation et de garde en s’abstenant pendant au moins une année de faire réparer la porte d’entrée de l’immeuble, ce qu’il lui appartenait pourtant de faire en urgence et de sa propre initiative.

Les juges du fond ne pouvaient dès lors, quelles que soient les autres diligences faites par le syndic, rejeter la demande d’indemnisation du syndicat sans rechercher si l’absence de dispositif de fermeture de l’immeuble n’avait pas été à l’origine de l’incendie volontaire ayant nécessité les travaux de réhabilitation dont le syndicat demandait l’indemnisation.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 septembre 2018, 17-17702

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