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Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Qui peut agir en trouble du voisinage contre un copropriétaire ?

lundi 3 septembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Un copropriétaire peut agir contre un autre copropriétaire pour trouble anormal de voisinage.

Un copropriétaire est responsable du trouble de voisinage ayant pour origine l’effondrement d’un escalier et d’un mur de soutènement situés sur son lot et qu’il avait la charge d’entretenir.

Un copropriétaire agit en indemnisation du trouble de voisinage causé par l’effondrement sur son terrain d’un mur de soutènement et d’un escalier dépendant du lot voisin.

La cour d’appel accueille cette demande, retenant que le lot voisin comprenait le jardin, ainsi que la cour et l’escalier d’accès, que le règlement de copropriété mettait à la charge du propriétaire de ce lot l’entretien de l’escalier, de la cour et du jardin, et qu’il était donc responsable du trouble de voisinage ayant pour origine l’effondrement de l’escalier et du mur de soutènement.

Dans la continuité de la jurisprudence applicable, la Cour de cassation confirme.

En effet, la loi 65-557 du 10 juillet 1965 organise des régimes de responsabilité spécifiques, prévus notamment par son article 14 qui édicte une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en cas de défaut d’entretien des parties communes ou de vice de construction, ou encore par l’article 9 qui permet d’engager la responsabilité d’un copropriétaire en cas d’infraction au règlement de copropriété.

Dans le même sens, les copropriétaires d’un même immeuble peuvent également être des «  voisins  » en raison de la proximité de leurs lots. L’action fondée sur ce principe nécessite la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ. 28 février 2001 n°98-21.030  ; Cass. 3e civ. 26 novembre 2013 n°12-25.995), peu important qu’aucune infraction au règlement de copropriété n’ait été commise (Cass. 3e civ. 29 février 2012 n°10-28618), et la caractérisation de la qualité de «  voisin  », quel que soit son statut juridique.

Ainsi, est notamment responsable du trouble anormal de voisinage :

– le copropriétaire, en raison de l’usage qu’il fait de son lot privatif (Cass. 3e civ. 5 octobre 2017 n°16-21.087) ou des parties communes qui lui sont attribuées en jouissance exclusive (Cass. 3e civ. 10 décembre 2003 n°02-14.350)  ;

– le locataire des lieux (Cass. 3e civ. 11 juin 1997 n°95-10.152  ; Cass. 2e civ. 14 avril 2016 n°15-17.413)  ;

– le propriétaire non occupant qui a donné en location son bien, même lorsque le trouble a pour seule origine l’activité menée dans les lieux par le locataire (Cass. 2e civ. 8 juillet 1987 n°85-15.193  ; Cass. 2e civ. 31 mai 2000 n°98-17.532 )  ;

- l’entrepreneur chargé de cette édification (Cass. 3e civ. 30 juin 1998 n°96-13.039 : BPIM 5/98 inf. 334  ; Cass. 3e civ. 13 avril 2005 n°03-20.575 : Bull. civ. III no 89)  ;

– tout constructeur, même s’il n’a pas matériellement occupé le fonds, dès lors qu’il existe un lien de causalité directe entre les troubles subis et les missions lui ayant été confiées  ; solution applicable aux architectes et aux bureaux d’études (Cass. 3e civ. 28 avril 2011 n°10-14.516 et 10-14.5173)  ;

– le syndicat des copropriétaires, lorsque l’inconvénient anormal de voisinage trouve naissance dans une partie commune de l’immeuble, et cela même lorsque l’origine du désordre est antérieure à la constitution du syndicat (Cass. 3e civ. 11 mai 2000 no 98-18.249 ), ou lorsque le trouble est subi par l’un des copropriétaires (Cass. 3e civ. 11 mai 2017 no 16-14.339).

En l’espèce, la cour d’appel a relevé que le propriétaire du lot avait à tout le moins la charge de l’entretien du jardin, et en particulier du mur et de l’escalier qui se sont effondrés. Elle a donc suffisamment rattaché le trouble subi par le copropriétaire voisin aux prérogatives du propriétaire du lot sur les éléments de maçonnerie situés dans ce jardin.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 juin 2018 n°17-14191

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