Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Le syndic peut-il imputer à un copropriétaire la réparation de parties communes ?

dimanche 16 septembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Le syndic qui impute à un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée générale, le coût de travaux de réparation sur une partie commune commet une faute dans l’accomplissement de sa mission et engage sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard du copropriétaire concerné.

En l’espèce, le propriétaire d’un lot s’acquitte d’un appel de fonds envoyé par le syndic, correspondant au coût de travaux effectués par le syndicat des copropriétaires sur une canalisation constituant une partie commune. Il agit ensuite, contre le syndic, en remboursement de cette somme qu’il estime indûment payée.

La juridiction de proximité rejette sa demande, au motif que le syndic, en imputant une réparation à un copropriétaire et non au syndicat commet un excès de zèle dans l’exercice de son mandat mais pas une faute délictuelle excédant son mandat de gestion.

Le jugement est cassé : la responsabilité du syndic ne pouvait pas être écartée alors qu’il était constaté qu’il avait imputé à un copropriétaire, et non au syndicat, une réparation sur une partie commune.

En effet, les charges de copropriété sont juridiquement engagées par le syndicat des copropriétaires en conséquence des décisions de l’assemblée générale.

C’est donc le syndicat qui en est le débiteur. Ces charges sont ensuite réparties entre les copropriétaires.

L’imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l’exercice

Les dépenses afférentes aux parties communes sont supportées, en principe, par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Il est vrai qu’un copropriétaire qui a porté atteinte à une partie commune peut devoir réparation du préjudice qui en est résulté pour la copropriété, et notamment le remboursement des travaux de réparation rendus nécessaires par ses agissements.

Mais il s’agit là d’une demande en réparation d’un préjudice, qui suppose l’accord de l’AG, et le syndic ne peut en aucun cas, de sa propre initiative, décider d’imputer à un copropriétaire le coût de réparations sur des parties communes (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 octobre 2013, 12-19481).

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt : le syndic qui impute à un copropriétaire une facture de réparation d’une partie commune commet une faute dans l’exercice de sa mission, dont il doit répondre sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 avril 2018, 17-15057

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