Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

La loi ELAN et les mesures impactant le droit de la copropriété

dimanche 4 novembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

La Loi ELAN a été définitivement adoptée le 16 octobre 2018 et sa promulgation devrait intervenir prochainement. Cette nouvelle loi apporte de nombreuses modifications dont certaines mesures visent exclusivement la copropriété, et notamment : la création de nouvelles définitions, la transmission de documents au conseil syndical sous peine de pénalité, les documents obligatoires en extranet à disposition des copropriétaires, l’individualisation des frais de chauffage, la simplification des procédures de recouvrement, de nouvelles règles affectant les assemblées générales et les fonds de travaux.

1- Définitions nouvelles

Lot transitoire : Le texte définit le lot transitoire comme "formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser, et d’une quote-part de parties communes correspondante". Il ajoute que "la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété". Le syndicat des copropriétaires dispose d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec ces dispositions. Pour ce faire, le syndic doit inscrire cette mise en conformité à l’ordre du jour de "chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans".

Parties communes spéciales : "toute partie commune affectée à l’usage et à l’utilité d’un groupe de copropriétaires doit nécessairement être propriété indivise de ces derniers, et il ne peut y avoir de parties communes spéciales en l’absence de charges spéciales et réciproquement ; enfin, les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires, et dans ce dernier cas, seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes, sauf atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires."

Parties communes à jouissance privative : elles sont définies comme étant "les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot, et qui appartiennent indivisément à tous les copropriétaires". Le droit de jouissance privative est "nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché", il "ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot".

L’existence de parties communes spéciales et/ou de parties communes à jouissance privative doit être expressément mentionnée dans le règlement de copropriété.

2- Transmissions au conseil syndical

Un décret viendra fixer les modalités et le montant d’une pénalité de retard lorsque le syndic tarde à fournir des documents réclamés par le conseil syndical. Celle-ci sera due par jour après un mois de retard, et sera prélevée sur les honoraires du syndic.

3- Extranet de copropriété

La loi ALUR avait institué l’obligation de mettre à disposition des copropriétaires un espace en ligne contenant des informations relatives à la vie de la copropriété, mais sans plus de précision la mesure était d’application ardue. La loi Elan prévoit désormais qu’un décret viendra énumérer la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne via cet espace sécurisé.

4- Individualisation des frais de chauffage

L’obligation d’individualisation des frais de chauffage s’appliquera désormais uniquement aux immeubles d’habitation (ou mixtes) pourvus d’une installation centrale de chauffage ou de froid. Alors qu’auparavant le système à mettre en place devait permettre de déterminer la quantité de chaleur et d’eau chaude (de froid dans le cas d’une installation centrale de froid) fournie à chaque local occupé à titre privatif, désormais le dispositif devra également pouvoir la réguler.

Une exception à l’obligation est prévue lorsqu’ "il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées".

Un décret devra intervenir afin de déterminer la part des frais fixes, les délais d’exécution des travaux prescrits ainsi que les cas et conditions de dérogation.

5- Procédures

La loi Elan étend les possibilités du syndic de saisir le président du Tribunal de grande instance en référé à toutes les sommes dues par les copropriétaires, sauf au titre du fonds de travaux.

Le délai de prescription pour les actions personnelles entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat est abaissée à 5 ans.

6- Assemblées générales

Le nombre de voix maximale qu’un mandataire dotée de plus de trois pouvoirs peut détenir est porté à 10%. Tout mandataire peut à son tour déléguer son mandat (sauf si celui-ci l’interdit). Chaque époux peut recevoir personnellement des délégations de vote. La loi Elan redéfinit également les interdictions de délégation et de présidence de l’assemblée (le syndic, son conjoint, leurs ascendants et descendants, leurs préposés, les ascendants et descendants de leurs préposés).

Lorsque le syndic reçoit des pouvoirs en blanc (signés mais sans consigne ou mandataire désigné), il ne peut pas se les approprier ou les remettre à un mandataire de son choix.

Les copropriétaires devront pouvoir participer aux assemblées générales par visioconférence (ou tout moyen de communication électronique garantissant leur identité) et pouvoir voter à distance avant la tenue de l’assemblée. Ce vote par correspondance sera assuré par un formulaire, qui ne pourra être pris en compte s’il ne donne aucun sens de vote précis ou porte sur une résolution ayant changé substantiellement au cours de l’assemblée. Les modalités de participation à distance aux assemblées générales seront précisées par décret.

La possibilité de voter les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes à la majorité de l’article 24, lorsqu’elles n’en relèvent pas de droit, est supprimée.

La loi Elan réduit à un mois le délai de notification du procès-verbal d’assemblée générale aux opposants et défaillants.

7- Fonds de travaux

Il est prévu désormais que l’affectation du fonds de travaux au financement de travaux d’urgence ou votés doit tenir compte des parties communes spéciales et de clefs de répartition de charges pour le calcul des quote-parts des copropriétaires.

8- Statut des colonnes montantes électriques

Conclusion d’une bataille juridique acharnée entre copropriétés et ENEDIS (anciennement ERDF) sur la propriété des colonnes montantes, et donc sur la charge financière de leur rénovation, la loi Elan règle cette question par les dispositions suivantes :

"les colonnes mises en service avant la promulgation de la loi seront réputées appartenir au réseau public de distribution d’électricité à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi ; dans ce même délai, les propriétaires ou copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces ouvrages pourront notifier au gestionnaire de réseau l’acceptation du transfert définitif à titre gratuit au réseau public de distribution d’électricité des ouvrages, qui prend alors effet à compter de la notification ; le gestionnaire de réseau ne peut s’opposer au transfert ni exiger une contrepartie financière ; ils pourront aussi revendiquer la propriété de ces ouvrages, sauf si le gestionnaire de réseau ou l’autorité concédante apporte la preuve que lesdits ouvrages appartiennent déjà au réseau public de distribution d’électricité ; les colonnes montantes électriques mises en service à compter de la promulgation de la loi appartiendront de droit au réseau public de distribution d’électricité.

Lorsque les propriétaires ou copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces ouvrages en ont obtenu la propriété dans le cadre de la faculté mentionnée, les colonnes montantes électriques peuvent être transférées, à la demande des mêmes propriétaires ou copropriétaires, au réseau public de distribution d’électricité sous réserve de leur bon état de fonctionnement. Elles sont transférées à titre gratuit, sans contrepartie pour le gestionnaire de réseau. Le gestionnaire de réseau ne peut s’opposer au transfert des ouvrages en bon état de fonctionnement ni exiger une contrepartie financière. Il détermine, le cas échéant, les travaux électriques à réaliser pour assurer le bon état de fonctionnement desdits ouvrages."

9- Accès aux parties communes

L’autorisation permanente d’accès aux parties communes de la copropriété dont bénéficient la police nationale et la gendarmerie est étendue à la police municipale et aux agents assermentés du service municipal ou départemental du logement.

Les huissiers de justice pourront avoir accès aux boites aux lettres dans la même mesure que les services postaux.

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