Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Délai pour agir contre un vendeur en VEFA pour non conformités des parties communes

dimanche 7 janvier 2018, par Gabriel Neu-Janicki

A peine d’irrecevabilité de son action, le copropriétaire doit agir pour l’achèvement des parties communes dans le délai maximum d’un mois suivant la prise de possession de son lot qui comporte nécessairement une quote-part indivise de parties communes.

L’arrêt apporte une nouvelle pierre à la construction jurisprudentielle relative à l’action du copropriétaire contre les constructeurs en cas de malfaçons sur les parties communes.

De jurisprudence constante, un copropriétaire est recevable pour exercer directement l’action en garantie contre le vendeur en état futur d’achèvement, ou les constructeurs (sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil), pour des malfaçons ou non-conformités sur les parties communes (Cass. 3e civ., 30 juin 1992, n° 90-17640 ; Cass. 3e civ., 30 juin 1993, n° 91-18696 ; Cass. 3e civ., 23 févr. 2000, n° 98-17932 ; Cass. 3e civ., 3 mars 2010, n° 07-21950).

La recevabilité de l’action individuelle du copropriétaire repose :

  • sur les articles 1 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, desquels il résulte que les lots de copropriété sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes ;
  • et sur l’article 15 de la loi, qui prévoit que « Tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot ».

La combinaison de ces articles qualifie nécessairement tout copropriétaire à agir à la fois pour la défense de ses parties privatives et pour la défense de sa quote-part indivise dans les parties communes, sous réserve en ce cas d’attraire en la cause le syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, les acquéreurs avaient engagé une action pour non-conformité à l’encontre du vendeur en état futur d’achèvement, au motif que celui-ci n’avait pas achevé la voie partie commune desservant leur lot de copropriété dans un syndicat horizontal, sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil, dans sa version antérieure à la loi du 25 mars 2009 applicable en l’espèce.

Cet article dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents.

Or, devant la cour d’appel, le vendeur avait soulevé la prescription de l’action, au motif que celle-ci avait été engagée plus d’un an après la prise de possession du bien par l’acquéreur.

La cour d’appel avait écarté cette argumentation au motif que la prise de possession de la maison constituant la partie privative du lot ne pouvait valoir prise de possession de la voirie commune.

La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant à juste titre que le lot vendu comportait nécessairement une quote-part indivise de parties communes. Ainsi, la prise de possession de la partie privative impliquait nécessairement la prise de possession de la quote-part de parties communes et notamment de la voirie permettant d’accéder au lot.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 octobre 2017 n°16-21962

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