Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Conséquences de la nullité du mandat du syndic et procédures

dimanche 18 février 2018, par Gabriel Neu-Janicki

L’annulation du mandat donné au syndic rend rétroactivement nulles les procédures diligentées préalablement.

En l’espèce, par exploit du 15 février 2008, un copropriétaire a saisi le tribunal de grande instance (TGI) d’une demande d’annulation du mandat donné à son syndic.

Par acte du 18 août 2008, ce copropriétaire a lui-même été assigné par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, en recouvrement de charges impayées, devant le tribunal d’instance (TI).

Le TI a prononcé un sursis à statuer dans l’attente du jugement à intervenir du TGI.

Le 11 avril 2013, le TGI a constaté la nullité de plein droit du mandat donné au syndic.

Par acte du même jour, le syndicat des copropriétaires a introduit une nouvelle action devant le TGI contre le copropriétaire au titre de ses charges impayées, comprenant notamment celles à l’origine du premier litige.

Le 4 décembre 2013, le copropriétaire a demandé au TI la remise au rôle de l’affaire initiée le 18 août 2008.

Le syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic) a souhaité se désister de son action initiale, ses demandes à l’encontre du défendeur étant de toute façon examinées dans le cadre de la nouvelle procédure pendante devant le TGI.

Le copropriétaire s’est opposé au désistement au motif qu’il avait préalablement sollicité l’annulation du commandement de payer et de l’assignation qui lui avaient été délivrés.

Débouté au fond, le copropriétaire a formé un pourvoi en cassation.

Il reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si le syndic disposait d’un mandat valable pour représenter le syndicat dans sa demande de désistement.

En outre, contrairement à la cour d’appel, le demandeur considère que «  l’annulation du mandat d’un syndic a une portée rétroactive, de sorte que les actes délivrés par ses soins antérieurement au mandat annulé ne sont pas valables, peu important que l’annulation ait été prononcée postérieurement à la délivrance desdits actes ».

Ainsi, l’assignation à l’origine de l’instance litigieuse doit être considérée comme nulle car délivrée par une personne dépourvue de pouvoir.

La Haute juridiction écarte du débat la question de la capacité du syndic à représenter le syndicat des copropriétaires, « sans portée » selon elle.

Afin d’apprécier le bien-fondé du désistement formulé par le syndicat des copropriétaires, la Cour de cassation relève en premier lieu qu’à travers cette demande, le syndicat des copropriétaires a bien tiré les conséquences de la décision du 11 avril 2013 ayant prononcé la nullité du mandat du syndic.

Par ailleurs, les demandes de paiement présentées par le syndic dans le cadre de l’instance litigieuse seront de toute façon tranchées par un autre tribunal. La Cour de cassation considère ainsi que le défendeur ne peut se prévaloir d’aucun intérêt légitime lui permettant de s’opposer au désistement, ce qui justifie le rejet de son pourvoi.

Conformément à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires en justice.

L’article 55 du décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 précise en ce sens que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ».

Bien que l’alinéa 2 de l’article 55 précité dispose qu’« une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance », le syndic doit, à tout le moins, être titulaire d’un mandat en cours de validité pour pouvoir agir.

Or en l’espèce, le mandat du syndic a été déclaré nul aux termes d’une décision de justice intervenue postérieurement à la délivrance de l’assignation litigieuse.

Le défendeur invoque la portée rétroactive de cette annulation pour démontrer que l’assignation délivrée sous l’empire de ce mandat doit elle aussi être considérée comme nulle, et que plus généralement, le syndic ne remplit plus les conditions pour agir, notamment pour se désister.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 février 2018 n°17-13980

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