Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Vente d’une partie des l’accord sur la chose et le prix

mercredi 13 octobre 2010, par Gabriel Neu-Janicki

La décision de principe de l’assemblée générale des copropriétaires de vendre une partie commune identifiée et pour un prix déterminé engage la copropriété, alors même que la question de la nouvelle grille de répartition des charges rendue nécessaire par la création d’un nouveau lot sera débattue ultérieurement.

La décision de la Cour de Cassation ne peutn pas être plus claire. Dans cette affaire, l’assemblée générale avait consenti à vendre à un tiers un local commun " d’une superficie de 80 m² situé au rez-de-chaussée du bâtiment C moyennant le prix de 800 000 francs et avait autorisé le syndic à passer tous actes relatifs à cette cession ".

Au soutien de sa demande de voir la vente déclarée non parfaite, le syndicat a tout d’abord fait valoir qu’en matière de vente de parties communes, la détermination de l’objet ne pouvait intervenir avant l’approbation par l’assemblée de l’état descriptif de division créant un nouveau lot, auquel il devait être affecté un nombre de tantièmes.

Il a par ailleurs placé le débat sur le terrain des modalités d’utilisation de la chose vendue, estimant que la précision selon laquelle l’opération ne devait pas engendrer de nuisances pour la copropriété (assertion formulée par le président du conseil syndical dans une note adressée aux membres du syndicat) n’était pas entrée dans le champ contractuel, viciant ainsi le consentement du vendeur.

Cette seconde prétention est balayée par la haute juridiction, l’assemblée générale n’ayant assorti la vente d’aucune condition particulière.

Quant au premier argument, il n’est pas plus retenu, la Cour approuvant les juges du fond pour avoir estimé que la modification du règlement de copropriété et des tantièmes pouvaient intervenir dans un deuxième temps.

La position de la Cour de Cassation est conforme au principe de l’article 1589 du Code Civil qui dispose que : "La promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement récirpoque des deux parties sur la chose et sur le prix." Ne pourrait-il en être autrement dans cette situation où le syndicat des copropriétaires a accepté de vendre 80m² pour 800.000,00 francs. L’accord sur la chose et le prix étant parfaite, il y a vente.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 septembre 2010 n° 09-68967

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