Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Restitution des charges de copropriété

lundi 21 septembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Tout changement de répartition des charges modifié au règlement de copropriété et voté par l’assemblée générale doit être publié au fichier immobilier du bureau des hypothèques. Tant que cette modification n’est pas publiée, elle n’est pas opposable au nouvel acquéreur qui peut demander la restitution des sommes versées en trop.

En l’espèce, la SCI Michel Ange a acquis par acte notarié du 20 septembre 1999, de la société civile immobilière Détroit plusieurs lots de copropriété ; l’acte se réfère à un cahier des charges et règlement de copropriété établi le 12 septembre 1950, à un état descriptif de division établi le 2 mars 1960, à un état modificatif du 20 avril 1967 et à un état descriptif complémentaire établi le 15 février 1980, tous ces actes ayant été publiés au bureau des hypothèques ; la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires pour que les appels de charges qui lui ont été adressés depuis son acquisition lui soient déclarés inopposables.

Pour rejeter la demande de la SCI, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires réunis le 5 mai 1998 a approuvé les modifications aux tableaux de répartition des charges avec une nouvelle numérotation des lots, dans les termes joints au procès-verbal de l’assemblée générale, portant notamment modification des millièmes de parties communes afférents audits lots, que la société civile immobilière Le Détroit ex propriétaire des lots acquis par la SCI Michel Ange avait été invitée à participer à ladite assemblée générale et n’a pas contesté les délibérations prises et que le premier juge a retenu à juste titre que les décisions prises par cette assemblée sont devenues définitives et ce d’autant que contractuellement la SCI est tenue par les obligations de son auteur.

De façon très rude, la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel.

En statuant ainsi, sans constater que les modifications du règlement de copropriété votées lors de l’assemblée générale du 5 mai 1998 avaient été publiées au fichier immobilier ou expressément mentionnées dans l’acte d’achat de la SCI avec adhésion aux obligations qui en résultent, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967.

La Cour de cassation aurait pu aussi viser les textes sur la publicité foncière, en particulier le décret valant loi n° 55-22 du 4 janvier 1955.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile 8septembre 2009 n° 08-15146

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