Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Quelle est la portée d’une clause du règlement de copropriété réputée non écrite ?

lundi 30 mai 2011, par Gabriel Neu-Janicki

L’assemblée générale dont les scrutateurs n’ont pas été élus mais désignés conformément à une clause du règlement de copropriété doit être annulée et la clause incriminée doit être déclarée non écrite.

La Cour de Cassation rappelle ici qu’une clause réputée non écrite est non avenue par le seul effet de la loi , et plus encore de celle affirmant qu’une telle clause est censée n’avoir jamais existé (Civ. 3e, 9 mars 1988, Bull. civ. III, n° 54 ; 26 avr. 1989, Bull. civ. III, n° 93 ; 12 juin 1991, Bull. civ. III, n° 170 ; 27 sept. 2005, Loyers et copr. 2005, n° 229, obs. Vigneron).

Le juge du droit paraît ainsi s’éloigner de sa doctrine qui lui a fait juger que les clauses du règlement de copropriété devaient recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge (V. not. Civ. 3e, 21 juin 2006, Bull. civ. III, n° 159).

En l’espèce, conformément aux stipulations d’un règlement de copropriété, en début d’assemblée, les deux copropriétaires détenteurs du plus grand nombre de millièmes avaient été désignés en qualité de scrutateurs.

Contraire aux dispositions, d’ordre public, de l’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui exige un vote (à la majorité de l’art. 24, Paris, 2 juin 1986, D. 1986. IR 297 ; AJPI 1986. 633), cette pratique avait été contestée par un copropriétaire.

Celui-ci demandait à la fois l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble et que la clause litigieuse soit réputée non écrite.

S’il a obtenu gain de cause sur le second point, la cour d’appel l’avait débouté de sa demande d’annulation de l’assemblée par les juges du fond, au motif que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire.

Cette solution est censurée par les hauts magistrats, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir tiré les conséquences légales de leur constat que la clause litigieuse était réputée non écrite.

Ainsi donc, par l’effet du caractère non écrit de la stipulation du règlement relative au mode de désignation des scrutateurs, l’assemblée générale se trouve-t-elle annulée dans son intégralité. En présence d’une clause réputée non écrite, l’assemblée générale peut être annulée dans son ensemble même si à l’époque de son application celle-ci existait encore.

Attention, il convient de rappeler que la rétroactivité, induite par la décision rapportée, de l’annulation de la clause ne semble pas avoir droit de cité en matière de répartition des charges contraire à la loi. En effet, le second alinéa de l’article 43 de la loi de 1965 prend soin de préciser que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à cette répartition, il procède à leur nouvelle répartition (jugeant d’ailleurs qu’une nouvelle répartition, si elle est décidée, ne peut prendre effet que pour l’avenir, V. Civ. 3e, 11 juill. 2001, AJDI 2001. 805, obs. Capoulade ; précisant que cette répartition ne peut prendre effet qu’à compter de la date de la décision judiciaire qui l’a ordonnée, V. Civ. 3e, 20 oct. 1981, Bull. civ. III, n° 163 ; Administrer janv. 1982. 34, obs. Guillot ; 3 mai 1990, Bull. civ. III, n° 100 ; D. 1990. IR 134 ).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 avril 2011 n° 10-20514

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