Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Pas de sanction sans texte

mardi 6 octobre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

La disposition selon laquelle la notification des décisions doit être faite dans le délai de deux mois à compter de l’assemblée générale, elle-même dépourvue de toute sanction, est sans incidence sur le droit de recours du copropriétaire, que le délai ait ou non été respecté par le syndic.

Alors qu’aux termes de l’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification des décisions d’assemblée générale doit reproduire le texte de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, certains professionnels amputent ce texte de la précision selon laquelle le syndic doit notifier le procès-verbal dans les deux mois de la tenue de l’assemblée générale.

Il est vrai que seul le début de ce texte, en ce qu’il précise les conditions d’exercice de l’action en contestation des décisions d’assemblée (action ouverte aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants qui doit, à peine de déchéance, être introduite dans les deux mois de la notification desdites décisions, présente un intérêt pour les destinataires.

Or, l’article 18 du décret de 1967, texte d’application de l’article 42 de la loi de 1965, est d’ordre public (L. 10 juill. 1965, art. 43).

Allant contre une partie de la doctrine et certains juges du fond, la Cour de cassation a toutefois considéré qu’une notification ainsi allégée était régulière, puisqu’elle ne pouvait avoir aucune conséquence pour le copropriétaire, la notification ayant été effectuée dans le délai légal.

Or, d’après nous, c’est la première fois que la COur de Cassation se prononce dans une hypothèse où la notification était intervenue hors délais sans la mention réglementaire.

Certains pourraient considérer que cette solution se justifie par le fait que l’obligation de notifier le procès-verbal dans le délai de deux mois n’est assortie d’aucune sanction , la tardiveté de la notification n’ayant pas d’autre conséquence juridique que d’ouvrir au demandeur, au jour de cette notification, le droit de contester les décisions de l’assemblée dans les deux mois.

Dès lors, le fait de ne pas mentionner ce délai ne saurait être sanctionné par la nullité ou l’inefficacité quant au point de départ du délai de recours de la notification.

Or, il reste une question fondamentale, à quoi sert une règle si celle-ci n’est pas sanctionnée. Comment imposer aux professionnels rares mais peu scrupuleux de respecter la loi si aucune sanction n’est assortie à celle-ci ?

Dans cette jurisprudence, le copropriétaire ne bénéficiait pas à titre personnel d’une décision de l’assemblée générale l’autorisant à réaliser les travaux. Si cela avait été le cas, le fait de ne pas notifier dans les délais légaux repousse d’autant plus le délai pour agir en nullité de l’assemblée générale et repousse également la réalisation des travaux du copropriétaire.

Cette question n’est donc d’après nous pas totalement réglé. Il conviendra donc d’apprécier chaque cas.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 24 septembre 2009 n°08-17720

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