Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Pas besoin de faute détachable pour engager la responsabilité du syndic

dimanche 3 juin 2012, par Gabriel Neu-Janicki

Le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat.

Cette décision qui aura l’honneur de la publication au bulletin précise que, dans le cadre de l’exécution de son mandat, un syndic de copropriété ne saurait commettre de "faute détachable" de ses fonctions.

Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires avait vu sa responsabilité engagée à raison d’infiltrations trouvant leur origine dans la plantation de bambous sur une terrasse à jouissance privative (en ce sens que les travaux affectant le gros oeuvre d’une partie commune à jouissance privative, telle la reprise d’étanchéité, incombent au syndicat, V. Civ. 3e, 16 nov. 1976, D. 1977. 62 ; Paris, 5 oct. 2006, AJDI 2007. 45 ; V. aussi, Civ. 3e, 17 déc. 1996, RDI 1997. 126 ).

Afin d’être garanti des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées contre lui, le syndicat a assigné le copropriétaire du lot auquel était attachée la jouissance de la terrasse, ainsi que la société syndic.

En appel, les juges ont refusé de retenir la responsabilité personnelle de cette dernière, estimant que la faute qui lui est reprochée n’est pas détachable de ses fonctions et que, partant, seul le syndicat est responsable.

Cette notion de faute détachable n’est pas applicable en matière de copropriété. Le syndic est soumis naux règles du mandat (Civ. 3e, 14 avr. 1999, Bull. civ. III, n° 98).

La censure des hauts magistrats intervient d’ailleurs au visa de l’article 1992 du code civil qui, en son alinéa 1er, précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion : le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mai 2012 n° 11-14599

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