Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Le syndicat des copropriétaires peut-il être un propriétaire. comme les autres ?

mardi 17 novembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

A cette question récurrente, la Cour de Cassation vient apporter un éclaircissement qui apparaît nécessaire.

L’article 14 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 attribue au syndicat des copropriétaires la personnalité civile a, celui-ci peut donc disposer d’un patrimoine et peut, entre autres actes, procéder à des acquisitions.

Toutefois, eu égard à la règle de la spécialité des personnes morales, toute acquisition réalisée par la collectivité des copropriétaires doit nécessairement s’inscrire dans la perspective de son objet, lequel est limité à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes (L. 10 juill. 1965, art. 14, al. 4).

Attention, le syndicat outrepasserait ses pouvoirs s’il décidait de se livrer à des opérations de spéculation immobilière.

De plus, que les textes n’envisagent que l’acquisition de parties communes (L. 1965, art. 16, al. 1er) ou de parties privatives (L. 1965, art. 16, al. 2). S’agissant de l’acquisition de parties communes, le premier alinéa de l’article 16 de la loi de 1965 précise que "tous actes d’acquisition [...] des parties communes [...] sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef". Un vote à la majorité de l’article 26 est alors requis (L. 10 juill. 1965, art. 26 a).

En l’espèce, un syndicat de copropriétaires, partie intégrante d’un prestigieux domaine constitué autour d’un château médiéval, avait d’ailleurs voté l’acquisition de valeurs mobilières. En l’occurrence, il s’agissait de parts sociales d’une société civile immobilière dépendant du même ensemble.

L’objectif ne semblait pas être spéculatif, puisqu’il consistait uniquement à permettre aux copropriétaires de devenir associés de la société civile immobilière (SCI) propriétaire du château et de ses communs, "afin de maintenir la qualité des prestations liées à la copropriété". En l’occurrence, étaient en jeu l’accès à certains équipements ou le bénéfice de certains aménagements établis sur le terrain de la SCI.

Ce vote est cependant invalidé au motif, imparable au regard de l’alinéa 4 de l’article 14 de la loi de 1965, que cette acquisition, qui porte sur des parts sociales d’une SCI propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété, constitue un acte excédant l’objet du syndicat.

Tout est dit, affaire classée.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 novembre 2009, n° 08-18979

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