Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Le syndic constructeur ne reste-t-il qu’un an ?

dimanche 20 décembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

La limitation à un an de la durée des fonctions du syndic qui a participé à la construction de l’immeuble en qualité d’associé ou de dirigeant de la société promoteur s’impose, même après qu’il a perdu cette qualité, jusqu’à l’expiration de la garantie décennale.

De manière à prévenir tout risque d’inaction de la part du syndic (en présence, notamment, de malfaçons affectant l’immeuble), l’article 28, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que, pendant que court la garantie décennale, la durée des fonctions du mandataire de la copropriété ne peut dépasser une année dès lors que ce dernier a "directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l’immeuble".

Afin que la règle ne soit pas trop facilement contournée, le texte précise que l’interdiction qui vaut pour le syndic est aussi de mise pour son entourage. Outre le mandataire, sont en effet visés son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés et leurs parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus.

Par l’arrêt de cassation rapporté, la haute juridiction se penche, à notre connaissance pour la première fois, sur une autre tentative de contournement du texte.

La question posée était celle de l’application du régime qui prévaut à l’égard du syndic-constructeur lorsque, à la date de son élection, le syndic a cédé ses parts de la société ayant édifié l’immeuble et démissionné de ses fonctions de gérant.

Pour rejeter la demande d’un copropriétaire en annulation d’une assemblée et en désignation d’un administrateur provisoire, les juges du fond avaient décidé que, dans ces circonstances, on devait considérer que, lors de sa désignation par l’assemblée générale, le syndic n’avait plus d’intérêt dans la société promoteur.

La Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel en rappelant que "la limitation à un an de la durée des fonctions du syndic qui a participé à la construction de l’immeuble en qualité d’associé ou de dirigeant de la société promoteur s’impose, même après qu’il a perdu cette qualité, jusqu’à l’expiration de la garantie décennale".

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 2 décembre 2009 n° 08-20073

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