Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Distinction entre charges générales et charges spéciales

mardi 23 juin 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Les primes d’assurances étant souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, elles constituent des charges générales. Les factures de l’administrateur responsable des questions de sécurité de l’ensemble des lots de la copropriété doivent être réparties entre tous les copropriétaires.

La distinction entre les "charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun"et les"charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes"énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est souvent délicate (V. Code de la copropriété Dalloz, 18e éd., 2009, L. 10 juill. 1965, art. 10). Les premières (charges spéciales) doivent être réparties en fonction de leur utilité objective pour les lots. Les secondes (charges générales), seront partagées entre les copropriétaires"proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lots". L’arrêt rapporté illustre les difficultés entraînées par cette distinction et ses conséquences.

Une société civile immobilière, propriétaire d’un certain nombre de lots de copropriété, avait assigné le syndicat de copropriétaires en annulation d’une décision mettant à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande de l’immeuble le paiement d’un surprime d’assurance et les honoraires d’un administrateur à la sécurité. La demande d’annulation était accueillie en appel (Pau, 26 févr. 2008). Déféré à la troisième chambre civile, le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires contre cette décision est rejeté.

• Le premier moyen reprochait à l’arrêt d’appel d’avoir qualifié de charges générales le surcoût d’une prime d’assurance de l’immeuble due à la présence d’une discothèque dans la copropriété. Confirmant l’appréciation de la cour d’appel selon laquelle ces primes étaient souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, la Cour de cassation réaffirme leur qualification de charges générales.

• Le second moyen reprochait à l’arrêt d’appel d’avoir réparti entre l’ensemble des copropriétaires le paiement des honoraires versés à un administrateur ad hoc à la sécurité désigné par ordonnance sur requête. La question de la qualification de cette charge était ainsi posée. Arguant que les interventions de l’administrateur étaient limitées à la galerie marchande et à la piscine de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires tentait de démontrer qu’une telle charge était spéciale. En réponse, la Cour de cassation confirme la position adoptée par les juges du fond qui avaient constaté qu’aucune distinction n’était faite entre les différentes parties de la copropriété et que l’administrateur effectuait sa mission sur la piscine que les copropriétaires pouvaient utiliser.

La Cour relève donc que les honoraires versés à l’administrateur à la sécurité sont relatifs à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

On ne saurait toutefois déduire de cet arrêt que la mise en place d’un service de sécurité doit être automatiquement qualifiée de charge générale. La jurisprudence enseigne sur ce point la prudence. En effet, il a déjà été jugé que la composition particulière de la copropriété pouvait justifier que les charges relatives à un service de sécurité soient réparties en fonction de l’utilité de se service, ce qui n’est possible qu’en qualifiant de telles charges de spéciales (V. Civ. 3e, 10 avr. 1986, Bull. civ. III, n° 38 ; Defrénois 1987. 412, obs. Souleau). À l’inverse, un service de ronde peut profiter à l’ensemble des copropriétaires bien que la mission confiée se limite à la surveillance de parkings en sous-sol (Paris, 4 déc. 2003, AJDI 2004. 295).

En cette matière, l’absence de distinction au sein de la copropriété semble constituer un indice de la vocation générale de la dépense effectuée (Civ. 3e, 14 déc. 2004, AJDI 2005. 219) lorsque la question de la qualification d’ une charge se pose. En effet, dans de telles circonstances, le service peut bénéficier à l’ensemble des copropriétaires, ce qui semble suffisant – au regard de la jurisprudence sur ce point – pour qualifier le service de relatif la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 juin 2009 n° 08-14889

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