Avocats à la Cour d’appel de Paris

Copropriété

Gabriel Neu-Janicki

Copropriété et liquidation judiciaire du syndic

mercredi 21 octobre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Le sous-compte ouvert au nom de la société, locataire gérante du syndic, ne peut être confondu avec les autres comptes ouverts dans la même banque par cette société qui, faute d’avoir été désignée par l’assemblée, n’a pas la qualité de syndic. Il n’est pas sérieusement contestable que les fonds déposés sur ce sous-compte appartiennent au syndicat, le mandataire liquidateur ne revendiquant aucun droit sur ces fonds pour le compte de la procédure collective.

Deux sociétés administratrices de biens aux capitaux distincts mais ayant le même gérant ont ouvert, dans les livres d’une banque, des comptes concernant les copropriétés dont elles assurent la gestion. À la suite du retrait de sa garantie financière à la première société, l’organisme de cautionnement informe la banque de la situation (en application de l’art. 48 du Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972) et lui interdit de procéder à tout décaissement ou encaissement sur les comptes de copropriété.

De manière ingénieuse voire même douteuse et afin de poursuivre son activité, le cabinet sanctionné donne alors son fonds de commerce en location-gérance à la seconde société, dotée, elle, de la garantie financière indispensable à l’exercice de la fonction de syndic . Quelques mois plus tard, le tribunal de commerce de Paris ouvre une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de ces deux sociétés.

Dans ce contexte, un syndicat décide d’assigner la banque en référé, de manière à obtenir, à titre provisionnel, le versement du solde créditeur de son compte.

Condamnée en appel à s’exécuter, la banque saisit la haute cour.

Au soutien de sa demande, elle fait notamment valoir, d’une part, que les fonds ne peuvent être remis à la copropriété, puisque, déposés sur les sous-comptes d’un administrateur de biens placé en liquidation judiciaire, ils font partie de la liquidation et, d’autre part, que la garantie financière accordée à un administrateur de biens pour ses activités de gestion immobilière couvre l’ensemble des activités de cette nature et qu’il est indifférent que l’administrateur les exerce en qualité de syndic, ou de locataire gérant d’un fonds de commerce.

Cette prétention est rejetée aux motifs :

que le sous compte ouvert par la société locataire gérante constitue une entité qui ne peut être confondue avec les autres comptes ouverts dans la même banque par cette société, laquelle n’a pas à l’égard de la copropriété la qualité de syndic, faute d’avoir été désignée par l’assemblée générale (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 10 oct. 1995, RD imm. 1996. 113, obs. Capoulade ; Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 noembre 1997, ibid. 1998. 137, obs. Capoulade),

que tant le contrat de location gérance que la garantie financière sont inopposables au syndicat,

qu’il n’est pas sérieusement contestable que les fonds déposés sur ce sous-compte appartiennent au syndicat, le mandataire liquidateur de la première société ne revendiquant aucun droit sur ces fonds pour le compte de la procédure collective (précisant que le solde créditeur d’un compte ouvert dans une banque par un syndic et destiné exclusivement à recevoir les fonds des copropriétaires ne fait pas partie des éléments d’actif de la liquidation judiciaire du syndic, V. d’ailleurs, Paris, 6 oct. 1995, D. 1996. Somm. 95, obs. Atias ; RD imm. 1996. 279, obs. Capoulade ; comp., refusant de payer le solde créditeur au syndicat, au motif que celui-ci n’a pas ouvert de "compte individualisé au nom du syndicat" : Civ. 3e, 19 janv. 1994, Bull. civ. III, n° 8 ; Banque déc. 1994. 90, obs. J.-L. Guillot).

Et cette dernière affirmation vaut même en présence d’une convention de fusion de comptes conclue entre la banque et le syndic, du moins, à défaut d’’accord des mandants (syndicats de copropriétaires) concernés (Com. 17 janv. 2006, Bull. civ. IV, n° 8 ; D. 2006. AJ. 440, obs. Delpech ; ibid. 2006. Pan. 2768, obs. Capoulade ; RTD com. 2006. 459, obs. Legeais ; AJDI 2006. 914, note Capoulade ; 10 févr. 1998, Bull. civ. IV, n° 64 ; D. 2000. Somm. 138, obs. Capoulade ; RDI 1998. 295, obs. Capoulade).

Cour de Cassation, 3ème CHambre Civile, 23 septembre 2009 n°08-18355

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