Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Construction sur les parties communes et majorité

dimanche 2 juillet 2017, par Gabriel Neu-Janicki

Les travaux qui réalisent une emprise sur les parties communes constituent une aliénation. L’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires d’effectuer ces travaux doit être votée à la double majorité de l’article 26.

Un copropriétaire assigne le syndicat en annulation d’une résolution de l’assemblée générale lui ayant refusé la transformation d’un hangar qu’il possède dans la cour de l’immeuble en maison d’habitation. Le refus des travaux est voté à la majorité de l’article 26.

Le copropriétaire sollicite l’autorisation judiciaire d’édifier la maison.

La cour d’appel de Paris déclare la demande irrecevable.

Si le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires des hangars sur cour ont la propriété des constructions, le sol des parties construites y est décrit comme une partie commune.

Les travaux envisagés par le copropriétaire relèvent donc de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et ne peuvent être autorisés judiciairement sur le fondement de l’article 30, alinéa 4.

D’une part, ils impliquent une appropriation du sol d’assiette du hangar, partie commune, le sol devant nécessairement, même sans création de sous-sol ou de fondations, être modifié pour recevoir une maison de trois étages et ses réseaux en lieu et place d’un hangar.

D’autre part, la modification par un copropriétaire de l’utilisation de ses lots ayant une incidence sur le coefficient d’occupation des sols, elle constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes.

La Cour de cassation confirme.

Lorsque l’assemblée générale refuse de donner à un copropriétaire qui en fait la demande l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci (travaux qui relèvent de la majorité de l’article 25), celui-ci peut saisir le tribunal de grande instance, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4, d’une demande d’autorisation de ces travaux, à condition toutefois que ces travaux s’analysent en une amélioration.

En revanche, lorsqu’il s’agit de travaux relevant de la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, le juge ne peut se substituer à l’assemblée générale pour autoriser de tels travaux (Cass. 3e civ. 3 juin 2014 n°13-15783 pour des travaux d’aménagement du toit terrasse nécessitant une modification du règlement de copropriété).

Or, l’autorisation d’édifier des locaux sur les parties communes équivaut à l’aliénation du droit de construire, qui appartient au syndicat (Cass. 3e civ. 10 janvier 2001 n°99-11606 ; Cass. 3e civ. 1er novembre 2013 n°12-21785), et l’autorisation de réaliser de tels travaux relève de la majorité de l’article 26.

En l’espèce, la cour d’appel a constaté que le hangar était certes la propriété du copropriétaire demandeur mais que le sol sur lequel il était édifié était une partie commune.

Il en résultait que la construction projetée, qui avait une incidence sur le coefficient d’occupation des sols, constituait l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes et que ces travaux devaient être autorisés à la majorité de l’article 26.

Ils ne pouvaient donc faire l’objet d’une autorisation judiciaire de travaux en cas de refus de l’assemblée générale.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2017 n°15-28784

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