Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Changement d’usage d’un lot et modification de la répartition des charges

samedi 18 octobre 2014, par Gabriel Neu-Janicki

Le changement d’usage d’un lot d’ores et déjà autorisé par le règlement de copropriété n’empêche pas la modification de la répartition des charges.

Même si le copropriétaire change l’usage de son lot conformément au règlement de copropriété, l’assemblée peut voter une modification des charges afin de tenir compte de la hausse d’utilisation des équipements que cela entraine.

Cette décision devrait mettre fin aux hésitations nourries par l’apparente divergence des solutions antérieurement rendues quant au champ d’application de l’ancien article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 (actuel art. 25 e)).

L’article 11 de la loi érige la répartition des charges telles que déterminées par le règlement en principe quasi immuable en considérant qu’elle ne peut intervenir qu’à l’unanimité des copropriétaires. C’est donc par exception que l’article 25 e) autorise une telle redistribution à la simple majorité des voix de tous les copropriétaires lorsque celle-ci a été « rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ».

La difficulté essentielle de l’application de cette dérogation tient à la détermination de ce qui constitue un changement d’usage au sens de ce texte.

C’est très précisément la question dont avait à connaître la Cour de cassation dans cette affaire où le propriétaire d’un lot à usage d’habitation avait donné celui-ci à bail pour l’exercice d’une activité médicale ce qui avait conduit l’assemblée générale de l’immeuble à modifier la répartition des charges d’ascenseur afférente à ce lot.

Pour accueillir la demande en annulation de cette résolution, la cour d’appel s’appuya sur la conformité du changement d’usage au règlement de copropriété, dès lors que celui-ci prévoyait que les appartements ne pourraient être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une activité libérale.

Cette conception restrictive du champ d’application de l’article 25 e) s’explique avant tout par le caractère exceptionnel que doit effectivement revêtir une remise en cause du règlement de copropriété par une procédure qui n’associe pas la totalité des parties à la convention.

Un copropriétaire ne devrait pas encourir le risque de voir ses charges augmenter à raison d’une utilisation de son lot si celle-ci est autorisée par le règlement de copropriété.

Or, la Cour de Cassation censure l’arrêt et affirme que « l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 est applicable alors même que le nouvel usage du lot est prévu par le règlement de copropriété ».

Cette solution vise à supprimer l’égalité au profit de l’égalitarisme qui correspond à la participation de chacun en fonction de son utilisation théorique des biens. A quand les badges pour savoir combien de fois est utilisé l’ascenseur ou les lumières des parties communes par tel copropriétaires et ceux qui leur rendent visites.....

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 1er octobre 2014 n° 13-21745

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