Avocats à la Cour d’appel de Paris

Construction

Gabriel Neu-Janicki

Durée limitée des fonctions du syndic constructeur

mercredi 9 décembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

La limitation à un an de la durée des fonctions du syndic qui a participé à la construction de l’immeuble en qualité d’associé ou de dirigeant de la société promoteur s’impose, même après qu’il a perdu cette qualité, jusqu’à l’expiration de la garantie décennale.

La société à responsabilité limitée SFAM, copropriétaire, a assigné M. X, syndic de copropriété, pour voir annuler l’ensemble des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 1999 et désigner un administrateur provisoire.

La Cour de cassation rappelle qu’en dehors de l’hypothèse prévue par l’article L. 443-15-1 du Code de la construction et de l’habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années ; que toutefois, pendant le délai prévu à l’article 1792 du Code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l’immeuble.

Pour rejeter la demande d’annulation, l’arrêt retient que M. X a cédé ses parts de la société PP Caraïbes et a démissionné de ses fonctions de gérant le 3 novembre 1994 ; qu’il n’avait donc plus aucun intérêt dans cette société lorsqu’il a été nommé syndic, et que l’irrégularité alléguée quant à la durée des fonctions du syndic ne saurait entraîner l’annulation de l’assemblée.

La décision est censurée. En statuant ainsi, alors que la limitation à un an de la durée des fonctions du syndic qui a participé à la construction de l’immeuble en qualité d’associé ou de dirigeant de la société promoteur s’impose, même après qu’il a perdu cette qualité, jusqu’à l’expiration de la garantie décennale, la cour d’appel a violé l’article 28, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable en la cause.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 2 décembre 2009 n° 08-20073

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