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Construction

Gabriel Neu-Janicki

Déclaration préalable et permis de construire, quelles autorisations pour quels travaux ?

mardi 23 octobre 2007, par Gabriel Neu-Janicki

Il ne subsiste aujourd’hui que trois autorisations principales issues dU nouveau régime simplifié (loi ENL du 13 juillet 2006, complétée par le décret du 5 janvier 2007) : le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir. Par ailleurs la déclaration de travaux fait place à la déclaration préalable. Il est désormais possible de n’effectuer qu’une seule demande de permis lorsque le projet prévoit à la fois des travaux d’aménagement , de construction ou de démolition.

I LA PROCEDURE DE DECLARATION PREALABLE

Les travaux à déclarer

Les nouveaux articles R.421-9 et suivants du code de l’urbanisme donnent la liste des travaux et aménagements soumis à une déclaration préalable.

Une construction ou un agrandissement créant une surface hors oeuvre brute (Shob) supérieure à 2m2 et inférieure ou égale à 20m2. Au dessus de 20m2, un permis de construire est indispensable. Cette déclaration est nécessaire en cas de transformation de plus de 10m2 de Shob en surface hors oeuvre nette (Shon). C’est le cas pour un aménagement des combles. Le calcul de la Shon ne tient pas compte des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.

La modification de l’aspect extérieur du bâtiment. Cela concerne la création ou la modification d’ouvertures : portes, fenêtres, fenêtres de toit. Les travaux de ravalement relève désormais expressément de la déclaration préalable (article R.421-17 du Code de l’Urbanisme).

Le changement de destination d’une construction

Une déclaration préalable suffit en général mais cette formalité s’impose même si le changement de destination n’implique pas de travaux. Les différentes destinations possibles pour un bâtiment sont prévues par l’article R. 123-9 du Code de l’Urbanisme). Pour exemple, la transformation d’un local commercial, un immeuble de bureaux ou atelier en habitation. Si l’opération s’accompagne d’une modification des structures porteuses du bâtiment ou de la façade, l’obtention d’un permis de construire est obligatoire.

Les étapes de l’instruction du dossier

Dépôt du dossier en mairie

La déclaration doit être effectuée en deux exemplaires déposé à la mairie du lieu où les travaux sont envisagés. Elle peut être établie par le propriétaire ou son représentant : géomètre expert ou architecte.

La déclaration préalable de travaux indique la localisation et la superficie du terrain, la nature des ouvrages ou du changement de destination envisagé. Une liste limitative des pièces à fournir est annexée à la déclaration et doit être jointe à l’imprimé de déclaration. Il n’est plus nécessaire de joindre un plan intérieur d’un bâtiment modifié ou d’un bâtiment dont la destination a été changée. Par ailleurs l’administration ne contrôle plus la surface hors œuvre brute et la surface hors œuvre nette des bâtiments, ces données sont fournies par le requérant lui-même sur un mode déclaratif qui engage sa seule responsabilité.

Enregistrement du dossier

Le dépôt du dossier en mairie donne lieu à la délivrance d’un récépissé, ce document mentionne le numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle les travaux pourront être entrepris. L’administration a un mois pour réclamer les pièces manquantes, ce délai court à compter de la réception ou du dépôt du dossier. Vous avez trois mois pour compléter votre dossier. Le dossier est instruit par l’administration dans un délai d’un mois (article R. 423-23 du Code de l’Urbanisme), il commence à courir lorsque le dossier est complet. L’absence de réponse de l’administration à l’expiration de la procédure d’instruction vaut acceptation tacite.

Affichage de la décision

Le contenu et la forme de l’affichage sont réglementés par l’article A. 424-2 du Code de l’Urbanisme). Cette publicité sur le terrain fait courir le délai de deux mois au cours duquel un voisin, ou toute autre personne peut contester la non-opposition de l’administration s’il estime qu’elle lui cause préjudice. Le maire doit afficher un extrait de la déclaration préalable en mairie dans les huit jours à compter de la décision de non-opposition.

Signalement du démarrage des travaux

Dans le cadre d’une déclaration préalable, vous n’êtes pas obligé d’avertir l’administration du démarrage des travaux. Mais vous disposez de deux ans pour les commencer, au delà de ce délai, la décision de non-opposition de la mairie sera périmée. Le délai de deux ans est suspendu si l’autorisation fait l’objet d’un recours en justice et ce pour toute la durée de la procédure.

Déclaration d’achèvement à la mairie

Lorsque le chantier est terminé, vous devez adresser une déclaration d’achèvement des travaux à la mairie en trois exemplaires (articles R.462-1 du Code de l’Urbanisme). Dans cette déclaration, vous devez attester de la conformité des travaux avec votre déclaration préalable. Pendant trois mois, si elle l’estime nécessaire, la mairie peut contrôler les travaux réalisés.

Déclaration de certains travaux aux services des impôts

Certains travaux peuvent entraîner une modification de vos impôts locaux : taxe d’habitation et taxe foncière établis d’après la valeur locative de l’habitation. La loi impose la déclaration des travaux suivants : constructions nouvelles, agrandissements, travaux modifiant le volume ou la superficie d’un local, changements d’affectation. Cette déclaration doit être adressée à votre centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivants la réalisation du changement (article 1406-1 du Code général des impôts).

II LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Les travaux qui exigent un permis

Les travaux d’agrandissement d’un bâtiment pour une surface supérieure à 20m2 de surface hors oeuvre brute (Shob)

Création de niveaux supplémentaires à l’intérieur d’un logement : si la surface crée ne dépasse pas 20m2 de Shob une déclaration préalable suffit.

Changement de destination d’une construction accompagné d’une modification de la structure porteuse ou de la façade.

Modification du volume de l’habitation et percement ou agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur.

Les démarches à suivre

Constitution du dossier de permis de construire

Le dossier est déposé à la mairie de la commune de situation de la construction en quatre exemplaires. On trouve aux articles R 431-5 à 11 la liste des pièces qui composent le dossier de demande de permis. le projet doit en principe être établi par un architecte mais ce n’est plus une obligation pour les constructions à usage d’habitation dont la Shon n’excède pas 170m2.

Instruction du dossier

Le dépôt de la demande donne lieu à la délivrance d’un récépissé. Ce document indique le délai d’instruction de droit commun qui est de deux mois. Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie du dossier complet (R. 423-19). L’administration dispose d’un mois pour réagir et demander des pièces complémentaires ou notifier un autre délai d’instruction (R. 423-38). Vous avez alors trois mois pour compléter votre dossier. A défaut, la demande est considérée comme irrecevable et fait l’objet d’une décision de rejet tacite. A l’issu du délai d’instruction, si aucune décision positive ou négative ne vous a été notifié, vous bénéficiez d’un permis de construire tacite.

Affichage des décisions

Dans le 15 jours qui suivent le dépôt de la demande, le maire affiche en mairie, un avis de dépôt de demande de permis de construire. Cette avis reste affiché pendant toute la durée de l’instruction du dossier dans l’objectif d’informer les tiers de votre projet et leur permettre éventuellement de s’y opposer. L’article R. 424-15 impose au bénéficiaire d’une autorisation de l’afficher sur le terrain de manière visible de l’extérieur et cela pendant toute la durée du chantier. Cette formalité constitue le point de départ du délai de deux mois pendant lequel un tiers peut contester le permis en justice. Un extrait du permis est affiché en mairie dans les 8 jours de sa délivrance et pendant au moins deux mois.

Déclaration d’ouverture de chantier

Avant de débuter les travaux, vous devez adresser une déclaration d’ouverture de chantier à la mairie en deux exemplaires. Les travaux doivent commencer impérativement dans les deux ans suivant l’obtention du permis de construire sous peine de péremption du permis. De la même façon le chantier ne doit pas être interrompu pendant plus d’un an. Vous pouvez solliciter la prolongation du permis de construire pour une durée d’un an.

Déclaration d’achèvement des travaux

A l’achèvement des travaux, vous devez adresser à la mairie, une déclaration attestant l’achèvement des travaux, en conformité avec le permis. Le dépôt de cette déclaration fait courir un délai pendant lequel l’administration peut contrôler la conformité des travaux. ce délai est en principe de trois mois. Si l’administration n’a pas contesté la conformité des travaux réalisés pendant ce délai, elle ne pourra plus le faire. Lorsque l’administration n’a pas contesté la conformité des travaux, le demandeur bénéficie d’une attestation tacite de non-contestation de la conformité, mais un recours judiciaire reste possible. il est possible d’engager des poursuites pénales pendant un délai de trois ans (article L 461-1 du Code de l’Urbanisme et article L 151-1 du Code de la construction et de l’habitation). Les tiers peuvent aussi contester la légalité de la décision devant le juge administratif.

Déclaration de certains travaux aux services des impôts

Certains travaux peuvent entraîner une modification de vos impôts locaux : taxe d’habitation et taxe foncière établis d’après la valeur locative de l’habitation. La loi impose la déclaration des travaux suivants : constructions nouvelles, agrandissements, travaux modifiant le volume ou la superficie d’un local, changements d’affectation. Cette déclaration doit être adressée à votre centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivants la réalisation du changement (article 1406-1 du Code général des impôts).

III LA GESTION DES DELAIS D’INSTRUCTION DES DECLARATIONS PREALABLES ET DES PERMIS

Délai de droit commun

1 mois : Déclaration préalable

2 mois : permis de démolir, permis de construire une maison individuelle

3 mois : autres permis de construire, permis d’aménager

Majoration du délai de droit commun

1 mois : consultations obligatoires (autres législations)

2 mois : consultation d’une commission départementale ou régionale

Délais se substituat au délai de droit commun

5 mois : coeur d’un parc national (si travaux prévus par le décret de création)

6 mois :

- coeur d’un parc (ou d’un futur) national (si travaux non prévus par le décret de création)

- commission nationale

- monument historique inscrit (prolongation exceptionnelle possible)

- immeuble adossé à un monument historique classé (prolongation exceptionnelle possible)

- périmètre de protection d’un monument historique (prolongation exceptionnelle possible)

- secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ou est mis en révision (prolongation exceptionnelle possible)

- Etablissements recevant du public

- Immeubles de grande hauteur

- Assemblée de Corse (ouvrages de production d’énergie)

7 mois :

- CDEC (commerciale ou cinématographique)(prolongation exceptionnelle possible)

- défrichement sans enquête publique : - de 25 hectares (ou de 10 hectares dans certaines communes) (prolongation exceptionnelle possible).

9 mois : défrichement avec enquête publique : + de 25 hectares (ou de 10 hectares dans certaines communes) (prolongation exceptionnelle possible).

1 an : accord d’un ministre (non déconcentré) : sites classés ou en instance de classement.

Point de départ du délai différé

2 mois à compter de la remise du rapport du commissaire enquêteur ou du projet soumis à enquête publique

IV QUELLES AUTORIATIONS POUR QUELS TRAVAUX

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Vos commentaires

  • Le 20 mai à 10:29, par Bruno DESPLANQUES

    Bonjour,
    J’aimerai savoir comment se calcule le délai d’instruction pour une demande d’autorisation préalable de travaux.
    Dans mon cas j’ai déposé 3 demandes le 16 avril 2018.
    La première (clôtures à l’arrière d’une construction neuve) a fait l’objet d’une prolongation de délai étant dans le périmètre d’un monument historique dans le délai d’un mois.
    Pour la seconde (pavage entrée garage et clôture façade avec pose portail et portillon) j’ai une demande de prolongation de délai signée par le maire le 16 mai et communiquée par courrier recommandé en date du 18 mai (1° et seule présentation du facteur).
    Pour la troisième (terrasse et pergola bioclimatique), demande de documents complémentaires et prolongation de délai signée par le maire le 16 mai, adressée par courriel le 17 mai et par recommandé AR le 18 mai.
    Puis je, le cas échéant, arguer du dépassement du délai légal d’instruction au cas où la procédure tournerait en ma défaveur et démarrer les travaux dès à présent pour les deux dernières demandes.
    Cordialement,
    Bruno DESPLANQUES

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