Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Troubles anormaux du voisinage et recours

dimanche 15 septembre 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur est responsable à l’égard de son locataire des troubles de voisinage causés par ses autres locataires ce qui exclut les tiers qui causent des troubles. Ainsi, lorsque ces troubles proviennent d’un tiers, le locataire a une action directe en dommages et intérêts contre ce tiers mais pas en résiliation du bail.

Rappelant une décision récente de la Cour de Cassation, un député interroge le ministre de la Cohésion des territoires sur la possibilité de donner le droit au locataire troublé la possibilité de demander directement la résiliation du bail en cas de troubles anormal du voisinage lorsque ce dernier ne le fait pas.

Le ministre répond que le bailleur a obligation « de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée », selon les dispositions du 3° de l’article 1719 du code civil.

De même, lorsque le logement est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en application de l’article 6 de cette même loi, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le bailleur doit donc faire cesser les troubles anormaux de voisinage dont son locataire serait victime.

Comme dans l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 mars 2018 (Cour de cassation, chambre civile 3, n° 17-12536), certaines cours d’appel ont pu chercher dans les diligences accomplies par le bailleur, pour faire cesser le trouble anormal causé par un autre de ses locataires, un moyen de l’exonérer de sa responsabilité.

La Cour de cassation rappelle à cette occasion que seul un cas de force majeure peut justifier l’exonération de la responsabilité du bailleur.

Pour cette raison, le bailleur public n’ayant pas rempli son obligation de résultat, la Cour de cassation le condamne à rembourser au locataire les sommes et les frais d’avocats exposés dans le cadre de cette affaire.

Lorsque l’auteur du trouble anormal de voisinage est un locataire, il a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, en application du b) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Dès lors, si le trouble persiste, son bailleur peut demander au juge la résiliation du contrat de location sur le fondement de l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations.

Le bailleur est responsable à l’égard d’un locataire des troubles de voisinage causés par ses autres locataires, et plus généralement par toute personne avec laquelle il dispose d’un lien contractuel.

En revanche, il n’est pas responsable à l’égard du locataire pour les troubles causés par un tiers, selon l’article 1725 du code civil.

Dès lors, il ne peut pas demander en justice la résiliation d’un contrat de location qu’il n’a pas signé et auquel il n’est pas partie.

En revanche, le locataire, qui subit le trouble, peut directement assigner en justice la personne à l’origine du trouble anormal de voisinage, que cette personne soit locataire ou non du même bailleur, afin d’obtenir la cessation du trouble et le versement de dommages et intérêts.

Le locataire peut alors se fonder sur le principe autonome selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, dégagé par la Cour de cassation dès 1844 et réaffirmé dans son arrêt du 19 novembre 1986 (Cour de cassation, 2e chambre civile, n° 84-16379).

Réponse ministérielle JO AN du 23/07/2019 à question n°13320

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