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Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Surendettement : Dette locative et résiliation du bail

dimanche 5 mai 2019, par Gabriel Neu-Janicki

L’effacement de la dette locative, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire, de sorte qu’il ne prive pas le juge de la faculté d’apprécier si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail.

En l’espèce, la SCI T. (la SCI) a fait assigner le 15 mai 2013 M. et Mme S. en résiliation du bail qu’elle leur avait consenti pour défaut de paiement des loyers, un jugement du 24 mars 2014, partiellement confirmé par un arrêt du 29 juin 2016, a prononcé, au jour du jugement, la résiliation du bail, ordonné à ces derniers de quitter les lieux et les a condamnés à payer une certaine somme au titre de l’arriéré de loyer ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Parallèlement, à la suite du dépôt le 5 septembre 2013 par M. et Mme S. d’une demande tendant au traitement de leur situation financière, le juge d’un tribunal d’instance a prononcé par jugement du 26 janvier 2015 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

M. et Mme S. font grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties le 1er février 1997, d’ordonner leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et de les condamner à payer à la SCI une indemnité d’occupation de 493,19 euros à compter du mois de mars 2014.

M. et Mme S considère que l’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement fait obstacle au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers couverts par la mesure d’effacement.

La Cour de Cassation rejette le pourvoir considérant que l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer.

Ainsi, le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, dispose de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail.

Les propriétaires devront faire néanmoins attention car la loi Élan n° 20181-1021 du 23 novembre 2018 qui, dans le but de mieux articuler la procédure de résiliation avec la procédure de surendettement et aussi d’éviter l’expulsion des locataires de bonne foi, a instauré de nouvelles règles dans l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 714-1 du Code de la consommation.

Ces nouvelles règles sont entrées en vigueur le 1er mars 2019.

Il est en particulier prévu que si au jour de l’audience statuant sur l’application d’une clause résolutoire, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge doit tenir compte d’une décision de rétablissement personnel qui aurait été imposée par la commission de surendettement et suspendre les effets de la clause de résiliation pendant un délai de 2 ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

La clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet si le preneur cesse de payer son loyer.

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