Sous-location interdite et conséquences

Le locataire qui sous-loue sans autorisation son habitation, donc de mauvaise foi, doit reverser au propriétaire tous les sous-loyers perçus sans déduction des loyers qu’il a versé.

Pour mémoire, aux termes l’article 548 du Code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

De plus, selon l’article 549 du Code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

De plus, la jurisprudence la plus récente considère que :

• d’une part, la sous-location irrégulière via le site Internet AIR BNB doit entrainer la résiliation du bail d’habitation, et d’autre part, le locataire doit restituer au bailleur les fruits issus de la sous-location non autorisée sans déduction possible des loyers perçus par ce dernier en exécution du bail (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Juin 2022 n°21-18.612)

• les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre tant auprès du locataire (Cass 3ème civ, 12 septembre 2019, n°18-20.727 ; Cour d’appel, Agen, 1re chambre civile, 24 Novembre 2021 n°20/00009 ; Tribunal Judiciaire de Paris 3 février 2021 RG n°11-19-014761), que de celui qui a perçu des commissions à ce titre.

• Lorsque le locataire sous loue sans autorisation son logement par AIRBNB, le bail est résilié et le locataire doit verser au bailleur tous les sous-loyers perçus (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 11 Janvier 2022 n°19/04067)

• la société qui participe à cette sous-location, tel que AIRBNB ou BOOKING, a été condamnée solidairement avec un locataire à rembourser intégralement au propriétaire les sous-loyers perçus dans le cadre d’une sous-location prohibée y compris les commissions perçues (Tribunal Judiciaire de Paris 3 février 2021 RG n°11-19-014761 ; Tribunal judiciaire de Paris, 5 juin 2020, n° 11-19-005405).

En l’espèce, après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, l’arrêt condamne le preneur à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

La Cour de cassation censure cette décision.

En effet, en statuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d’appel a violé les articles 548 et 549 du Code civil.

En d’autres termes, la mauvaise foi du locataire, qui sous-loue de manière irrégulière son logement en contravention avec les stipulations du bail et / ou les dispositions légales, fait obstacle à quelconque déduction des prétendues « dépenses utiles ».

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 février 2023 n°21-25.542