Sous-location AIR BNB interdite et conséquences

La Cour de Cassation rappelle, d’une part, que la sous-location irrégulière via le site Internet AIR BNB doit entrainer la résiliation du bail d’habitation, et d’autre part, que le locataire doit restituer au bailleur les fruits issus de la sous-location non autorisée sans déduction possible des loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

Pour mémoire, sauf, lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur :

• les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre tant auprès du locataire (Cass 3ème civ, 12 septembre 2019, n°18-20.727 ; Cour d’appel, Agen, 1re chambre civile, 24 Novembre 2021 n°20/00009 ; Tribunal Judiciaire de Paris 3 février 2021 RG n°11-19-014761), que de celui qui a perçu des commissions à ce titre.

• Lorsque le locataire sous loue sans autorisation son logement par AIRBNB, le bail est résilié et le locataire doit verser au bailleur tous les sous-loyers perçus (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 11 Janvier 2022 n°19/04067)

• la société qui participe à cette sous-location, tel que AIRBNB ou BOOKING, a été condamnée solidairement avec un locataire à rembourser intégralement au propriétaire les sous-loyers perçus dans le cadre d’une sous-location prohibée y compris les commissions perçues (Tribunal Judiciaire de Paris 3 février 2021 RG n°11-19-014761 ; Tribunal judiciaire de Paris, 5 juin 2020, n° 11-19-005405).

En l’espèce, la Cour de Cassation a sanctionnée la Cour d’appel de Paris qui n’a pas donné de base légale à sa décision en rejettant rejette la demande en résiliation du bail du preneur qui sous-louait régulièrement, via le site Internet Airbnb, l’une des trois chambres du logement, sans examiner, comme il le lui était demandé, la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné.

Après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, l’arrêt condamne le preneur à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

En statuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d’appel a violé les articles 548 et 549 du Code civil.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Juin 2022 n°21-18.612