Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Sanction pour une sous location autorisée par le bailleur

dimanche 17 février 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Dès lors que le bailleur d’un appartement a donné en connaissance de cause en location meublée à une société l’autorisation expresse de le sous-louer de manière temporaire, il peut être condamné au paiement de l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du CCH.

Pour mémoire, dans les communes de plus de 200 000 habitants, l’affectation d’un logement à un usage autre que l’habitation principale de son occupant constitue un changement d’usage nécessitant une autorisation administrative préalable, sous peine d’une amende civile dont le montant a récemment été porté à 50 000 € au maximum (CCH, art. L. 651-2).

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a expressément précisé que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée et pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. La réglementation s’est encore durcie à la suite de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018, qui a notamment modifié les articles L. 324-1-1 et L. 324-2-1 du code du tourisme.

En l’espèce, le propriétaire d’un appartement parisien avait, non pas directement loué celui-ci à des touristes, mais conclu un contrat de location meublée au profit d’une société commerciale qui, elle, le sous-louait à des touristes.

Une clause expresse d’autorisation de sous-location de manière temporaire figurait au bail, ce qui ne laissait guère de doute sur l’utilisation envisagée par la société locataire.

À la suite d’un contrôle, le propriétaire est poursuivi pour changement d’usage sans autorisation et est condamné à une amende de 20 000 €.

Il se pourvoit contre cette décision en estimant qu’il n’était nullement démontré qu’il ait lui-même procédé aux mises en location litigieuses, ni donné aucune autorisation à la société d’y procéder dans des conditions contraires à la loi.

En d’autres termes, il estimait ne pas être l’auteur de l’infraction et ne pouvoir être puni au regard du principe constitutionnel de la personnalité des peines.

Ces arguments sont rejetés par la Cour de cassation, qui énonce que la cour d’appel a retenu à bon droit qu’une telle location en connaissance de cause ne pouvait le dégager de la responsabilité qu’il encourait en qualité de propriétaire et a pu, sans méconnaître les dispositions des articles 8 et 9 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et de l’article 6, § 1er, de la Conv. EDH, le condamner au paiement de l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du CCH.

En l’espèce, il résulte des éléments de l’arrêt que les stipulations du bail révélaient la connaissance par le propriétaire de l’activité de sous-locations touristiques qu’entendait entreprendre la société locataire.

Cette interposition ne saurait permettre de contourner la législation impérative en la matière.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 juillet 2018 n°17-20.654

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