Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Sanction de l’irrégularité de la purge du droit de préemption

dimanche 10 juin 2018, par Gabriel Neu-Janicki

La nullité de la vente n’a pas pour effet de substituer les locataires dans l’acte de vente annulé, à l’acquéreur. Il en résulte que la demande de délivrance, par le propriétaire de l’immeuble, d’une nouvelle offre au locataire et à son épouse devait être rejetée.

En l’espèce, suite à l’acquisition, en 2002, d’un immeuble occupé par des locataires, la société propriétaire a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division et a chargé un mandataire de procéder à la mise en vente de l’immeuble par lots.

D’où la mise en œuvre du droit de préemption régi par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 lors de la première vente suite à la division de l’immeuble.

L’offre n’ayant pas été acceptée par les époux locataires au prix proposé, le bien a été vendu à une SCI.

Le contentieux portait sur la nullité de cette vente, au motif de l’irrégularité de l’offre notifiée.

Les locataires avaient raison sur ce point car l’offre leur faisait obligation de verser au moment de l’acceptation 10 % du prix de vente, ce qui est contraire à l’article 10 de la loi de la loi de 1975 qui accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de 2 mois ou de 4 mois en cas de recours à un prêt.

Outre l’annulation de la vente, les locataires revendiquaient la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et le vendeur redevenu propriétaire.

À tout le moins, ils demandaient aux juges d’ordonner à ce dernier d’émettre de nouvelles offres de vente à leur intention. Ils sont déboutés sur ce point, la cour de cassation réaffirmant que le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution (Civ. 3ème, 15 nov. 2006, n° 04-15679 et 04-17329). De ce fait, aucune offre nouvelle n’avait à être notifiée.

Les locataires sont également déboutés de leur demande d’indemnisation à l’encontre du vendeur au titre de la perte d’une chance d’acquérir l’appartement litigieux et de faire une plus-value importante, le bien ayant doublé de valeur en 15 ans.

Encore aurait-il fallu pour que ce préjudice matériel soit reconnu, que les locataires démontrent qu’ils auraient été en mesure de payer le prix proposé dans l’offre initiale, ce qui n’était pas le cas. Faute de cette démonstration, il manquait le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 avril 2018 n°17-11015

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