Responsabilité du bailleur en cas de voisins nuisibles

Le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure. Il a donc l’obligation d’introduire une action judiciaire contre eux pour faire cesser les troubles.

En l’espèce, le preneur à bail d’un HLM a assigné le bailleur en condamnation à remédier aux troubles anormaux de voisinage causés par un autre occupant de l’immeuble et à réparer son préjudice.

Pour rejeter cette demande, l’arrêt relève que le défaut de jouissance paisible des lieux est caractérisé par des nuisances sonores nocturnes et des violences imputables aux occupants du logement situé au-dessus de celui donné à bail au preneur et retient que, le bailleur ayant adressé trois lettres recommandées aux auteurs de ces troubles, ces diligences apparaissent adaptées et suffisantes, sans qu’il puisse être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail.

En statuant ainsi, alors que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure, la cour d’appel a violé l’article 1719, 3° du Code civil.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 Mars 2018 n° 17-12536