Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Résiiation du bail pour saleté et présence de punaise

dimanche 14 juillet 2019, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel de Caen a prononcé la résiliation du bail d’habitation pour manquement de la locataire à son obligation d’entretien du logement et nomment un état de saleté généralisé et un encombrement empêchant une désinsectisation des punaises.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 20 février 2001, l’Office Public de l’Habitat ’Caen Habitat’ a donné en location à Madame Valérie P. un logement situé, moyennant un loyer de 2.096,52 francs.

Le 19 octobre 2015, l’Office Public de l’Habitat ’Caen Habitat’ a fait signifier à Madame Valérie P. une sommation interpellative de cesser les nuisances occasionnées par l’infestation de punaises.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 22 octobre 2015 par Maître V., huissier de justice.

Par exploits du 06 juillet 2016, l’Office Public de l’Habitat ’Caen Habitat’ devenu ’Caen La Mer Habitat’ a fait assigner Madame Valérie P. et l’ATMP, en sa qualité de curateur, devant le tribunal d’instance de Caen aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Il ressort des constats d’huissier que l’appartement est dans un état de saleté généralisée, que l’appartement est extrêmement encombré et infesté de punaises de lit depuis août 2015.

Il est impossible de réaliser une désinsectisation du fait de l’encombrement de l’appartement.

La persistance du défaut d’entretien malgré les mises en demeure du bailleur entraîne un risque de prolifération des punaises dans l’immeuble collectif.

Les difficultés de santé de la locataire, qui est sous curatelle, ne sauraient être opposées au bailleur pour justifier la carence dans l’obligation d’entretien.

Pour mémoire, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit également que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, il est précisé aux termes du bail intervenu entre les parties, à l’article 5.3, que le locataire ’observera le règlement sanitaire départemental sur la déclaration des maladies contagieuses, la destruction des parasites, rats, souris et insectes, le nettoyage et la désinfection’ et, aux articles 4 et 6 des conditions générales de location, que ’toute (...) atteinte aux règles d’hygiène ou nuisance sonore, entraînera des poursuites à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du contrat de location’ et que ’le locataire devra détruire à ses frais, dès leur apparition, tous insectes, rongeurs et autres parasites (...)’.

Comme le relève justement le premier juge, ces nuisances ont été constatées quatorze années après que l’appelante soit entrée dans les lieux et il n’est pas démontré que l’ancien occupant ou d’autres locataires de l’immeuble aient interpellé l’office bailleur à ce sujet avant la conclusion du bail litigieux. Il s’en déduit que les punaises n’étaient pas présentes dans le logement avant qu’il ne soit occupé par Madame Valérie P..

En outre, la preuve du défaut d’entretien du logement par Madame Valérie P. est rapportée.

En conséquence le bail doit être résilié pour manquement du locataire à son obligation d’entretien.

Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile et commerciale, 4 Juillet 2019 - n° 18/00256

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