Refus d’expulsion de l’Etat : les recours du Bailleur

En cas de refus de l’État d’exécuter une décision de justice malgré la demande de l’huissier de prêter son concours à l’expulsion, le propriétaire bailleur peut être indemnisé a minima de ce qu’il aurait dû percevoir et notamment de l’indemnité d’occupation, des charges et taxes non acquittées par l’occupant (ancien locataire), le coût des dégradations et des dommages et intérêts.

Pour mémoire, lorsque le propriétaire obtient une décision judiciaire prononçant l’expulsion du locataire, l’huissier de justice va délivrer un commandement de quitter les lieux à l’occupant qui dispose d’un délai de deux mois pour restituer les lieux (article L 411-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution). Ledit commandement est également notifié au préfet.

Passé ce délai de deux mois, souvent l’occupant, ancien locataire, se maintient dans les lieux.

Sans le concours de la force publique, l’huissier ne peut alors pas contraindre physiquement l’occupant à libérer ou quitter les lieux. L’huissier va alors requérir le concours de la force publique pour pouvoir procéder à l’expulsion.

A compter de la réquisition du concours de la force publique, le Préfet dispose d’un délai de deux mois pour accorder ou non le concours de la force publique.

Deux hypothèses se présentent :

• soit le concours est accordé et alors l’expulsion sera mise en œuvre avec le concours de la force publique ;

• soit le concours n’est pas accordé soit explicitement par une lettre de refus soit implicitement par l’absence de réponse dans le délai de deux mois suivant la délivrance du procès-verbal de réquisition de la force publique.

Dès lors que le concours n’est pas accordé, le propriétaire, surtout si l’occupant ne paye pas d’indemnité d’occupation, aura tout intérêt à introduire un recours contre l’Etat afin de voir sa responsabilité engagée et solliciter une indemnisation du préjudice subi en application de l’article L 153.1 du Code de Procédure Civile d’Exécution.

QUELLES SONT LES TROIS SOLUTIONS POSSIBLES POUR OBTENIR GAIN DE CAUSE ?

Solution n° 1 : Le recours gracieux contre l’Etat

Avant de poursuivre l’État devant la juridiction administrative, le propriétaire bailleur doit notifier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie d’huissier un recours gracieux contre le Préfet. Ce recours doit être introduit dès le refus exprès de l’Administration ou bien à l’expiration du délai de 2 mois après le dépôt de la réquisition.

Cette requête doit demander, d’une part, l’annulation de la décision expresse ou tacite du refus de concours, et d’autre part, indiquer le montant du préjudice subi et dont il est demandé l’indemnisation. Cette requête doit être accompagnée de tous les éléments justificatifs : décision judiciaire, procès-verbal de réquisition du concours de la force publique, réponse du Préfet le cas échéant, les preuves du préjudice subi et notamment l’absence de perception de l’indemnité d’occupation

A compter de la notification ou de la signification de la requête, le Préfet dispose d’un délai de 4 mois pour rendre sa décision qui peut être favorable, défavorable.

Comme d’habitude, le silence du Préfet vaut refus.

Dans la pratique, le seul fait de demander l’indemnisation permet au bailleur d’obtenir une indemnisation correspondant aux impayés postérieurs à la décision refusant le concours de la force publique, de telle manière que les recours contentieux devant le Tribunal administratif se font de plus en plus rares.

Solution n°2 : Le recours contentieux contre l’État

En cas de refus de faire droit à la requête gracieuse introduite auprès du Préfet, le propriétaire bailleur doit dans le délai de deux mois du refus saisir le Tribunal Administratif dans le ressort duquel se trouve l’immeuble loué afin d’obtenir que l’État soit condamné à mettre en œuvre l’expulsion et le cas échéant à indemniser le propriétaire bailleur.

Solution n°3 : En cas d’urgence, le référé liberté contre l’État

Suite au refus du Préfet, en cas d’urgence conjugué avec des faits graves (lorsque l’occupant présente un danger pour les autres occupants de l’immeuble), l’Administration porte alors une atteinte grave et manifestement illégale aux droits du propriétaire bailleur.

Dans ce cas, une procédure d’urgence appelée référé-liberté, et aux termes de laquelle le juge doit se prononcer dans les 48 h à compter de la requête (article L 521-2 du Code de Justice Administrative) doit être introduite.

L’introduction d’une telle procédure nécessite de caractériser l’atteinte grave et l’illégalité manifeste devront être spécialement caractérisées. La perte de revenu locatif n’est pas pour le Conseil d’Etat constitutif d’une urgence ni une occupation sans droit ni titre d’une partie de l’immeuble (CE réf. 30/10/2003, n°261353, Sté Kentucky)

COMMENT DETERMINER LA PERIODE D’INDEMNISATION DU PREJUDICE SUBI PAR LE BAILLEUR ?

La période pendant laquelle, le propriétaire bailleur peut demander le paiement des indemnités d’occupation :

• commence à courir :
  • soit à compter de la date de refus explicite ou implicite (silence) du Préfet d’accorder le concours de la force publique ;
  • soit, si la date de refus tombe pendant la période hivernale, au terme de la période hivernale (classiquement le 31 mars)
• pour se terminer à la date à laquelle le préfet accorde le concours de la force publique.

Exemple :

• - si le PV de réquisition du concours de la force publique est datée du 15 avril 2019 alors la responsabilité de l’Etat débute au 15 juin 2019.

• si le PV de réquisition de la force publique est délivré le 15 novembre 2020, le délai de 2 mois expire donc au 15 janvier 2021, soit après le début de la période d’hivernale, laquelle débute le 1er novembre. Dans une telle hypothèse, le point de départ de la responsabilité de l’État sera décalé à la date de fin de la période hivernale au 1er avril de l’année suivante.

• SPECIAL COVID 19 :Si le si le PV de réquisition de la force publique a été délivré le 15 novembre 2019, le délai de 2 mois expire donc au 15 janvier 2021, mais comme la période hivernale a été prolongée jusqu’au 10 juillet 2020 alors, le point de départ sera le 11 juillet 2020.

COMMENT DETERMINER LE MONTANT DE L’INDEMNISATION QUE LE BAILLEUR PEUT RECLAMER A L’ETAT ?

L’indemnisation que peut réclamer le propriétaire bailleur à l’Etat pendant la période d’indemnisation visée ci-avant est composé des 5 éléments suivants :

• le montant de l’indemnité d’occupation à laquelle l’occupant a été condamné par décision judiciaire et non réglée par ce dernier ;

• le montant charges non réglées par l’occupant ;

• les taxes récupérables sur l’occupant, et notamment la taxe sur les ordures ménagères ;

• le montant des dégradations commises par les occupants sur présentations de justificatifs ;

• éventuellement des dommages et intérêts liés au refus.

Enfin, les mêmes indemnités peuvent être obtenues, si le Préfet tarde à mettre en œuvre l’expulsion malgré la décision accordant le concours de la force publique et que ce retard est imputable à l’administration, alors la responsabilité de l’État reprend à compter du 15ème jour après la décision octroyant le concours (Conseil d’État, 5ème et 4ème sous-sections réunies, 27/01/2010, 320642)