Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Primauté de la Commission de surendettement sur le Juge Judiciaire

dimanche 14 juillet 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Un décret du 16 mai 2019 relatif à l’information du bailleur-créancier en cas de procédure de surendettement et d’expulsion locative a été promulgué et donne une supériorité aux échéanciers de paiement déterminés par la commission de surendettement sur ceux déterminés par le juge judiciaire....

En effet, l’article 18 de la loi ELAN a coordonné les procédures de surendettement et d’expulsion locative.

Pour mémoire, l’article 24 de la loi du 6 juillet 989 décrit la procédure permettant d’aboutir à l’expulsion du locataire en cas d’impayés de loyers.

Pour ce faire, il convient de respecter des délais et des formalités tels que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire laissant un délai de deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette locative, puis après la délivrance d’une assignation, un nouveau délai de deux mois doit exister entre la notification à préfecture et la date d’audience, et ainsi de suite....

Le juge a alors la possibilité s’il considère que le locataire est en mesure de reprendre le paiement des loyers et de payer sa dette locative d’accorder des délais de paiement au locataire, dans la limite de 3 années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus, tant que le locataire respecte les délais et les conditions fixés par le juge.

Cependant, la commission de surendettement peut également être saisie par le locataire au titre de sa dette locative.

Si la commission juge la demande recevable, elle peut soit orienter le locataire vers un rétablissement personnel aboutissant à l’effacement total de la dette, soit, si sa situation n’est pas irrémédiablement compromise, vers un plan conventionnel de redressement prévoyant le respect d’un échéancier de paiement.

La question jusqu’alors était de savoir lequel des deux échéanciers prévalait.

La loi ÉLAN a tranché la question.

Ainsi, lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience et que celui-ci a engagé une procédure de surendettement, les décisions prises par la commission de surendettement s’imposent ou se substituent à celles du juge.

L’article donne ainsi la primauté aux échéanciers de paiement déterminés par la commission de surendettement sur ceux déterminés par le juge judiciaire.

Elle prévoit l’information des bailleurs créanciers des conséquences de l’absence de contestation des décisions de la commission ou du juge du surendettement sur une décision antérieurement par le juge du bail, constatant l’acquisition de la clause résolutoire et accordant au locataire défaillant des délais de paiement en application de la loi de 1989.

Le décret n° 2019-455 du 16 mai 2019 prévoit les conditions dans lesquelles cette information est réalisée et les éléments qui doivent être portés à la connaissance des bailleurs-créanciers.

Décret n° 2019-455 du 16 mai 2019 relatif à l’information des bailleurs quant aux conséquences de l’absence de contestation des décisions de la commission du surendettement et du juge du surendettement sur la décision d’expulsion conditionnelle antérieurement rendue par le juge du bail

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